房地产是一个特殊的产业，它既与百姓生活休戚相关，又与经济发展紧密相连；既关系到万千居民的安居梦，又涵盖着50多个行业的庞大产业群。

房地产市场是消费为主导的市场

2009年的房地产市场，政府已经为房地产市场基本定调，就是中国的房地产市场是一个居民住房消费市场，房地产市场的发展就是改善全体人民基本居住条件为目的的。因此，未来房地产市场的发展，它的支柱性是与它的消费性、与全体居民住房条件的改善性联系在一起的，如果绝大多数人的住房条件都十分不好，或房地产成为少数人炒作获利的工具，那么房地产业的支柱性自然丧失。

当前国内房地产市场的需求是否能够释放出来，或房地产市场能否成为扩大内需的动力，在于房地产市场的价格能够适应绝大多数居民实际支付能力。因此，2009年的房地产市场价格的调整可能成为绝大多数居民住房需求能否释放出来的关键。一些房地产开发商希望政府出台有利他们的政策把房价托在房地产投机者所定位的价格上是不可能的。而且，这里大家也应该看到，房地产市场稳定并不是让价格稳定在某个高位，而且要让房地产消费需求释放出来，让这个市场供求关系达到平衡。只有房地产供求关系实现平衡，才能够保证房地产市场投资与需求稳定。

房地产内需扩大的基点要放在居民的自住性消费上，放在房地产市场发展是改善全体居民的基本居住条件上。无论是保障性住房，还是商品性自住性购购的各种优惠政策都表明了这一点。

否则让房地产又成为炒作的市场，即有不少开发商希望的那样，放开房地产投机市场，那么这个市场不仅不能够扩大内需，也无法造就中国繁荣，反之又会把中国带入房地产泡沫泛滥的深渊。

如何发展房地产消费市场

房地产作为一个消费的市场，它可以通过两种方式来达到，保障性方式及市场方式。保障性的方式就是政府安居工程及政府对保障性住房的巨大投入。市场的方式就是让绝大多数居民通过商品房市场来解决。在达到这目的，一个方面是政府采取各种优惠政策来减轻居民购购住房的负担，另一方面是房地产市场的价格调整或回归理性，出台优惠政策，让绝大多数居民有支付能力。也就是说，房地产企业要适应变化了的市场环境，以理性合理的价格让其手中住房销售出去。这样绝大多数居民的住房消费需求才能释放出来。在这种情况下，房地产市场不仅能够持续稳定的发展，成为中国经济增长之动力，也是房地产市场繁荣，发挥房地产扩大内需作用的关键。

1．落实保障性住房建设

国务院总理 在3月5日所做的《政府工作报告》（下称《报告》）中提出，“争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。”而此前提出的目标则为解决747万户城市低收入住房困难家庭的保障问题。

同时， 还明确提出，今年将安排430亿元用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设，并选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设，帮助进城农民工解决住房困难问题，扩大农村危房改造试点范围等。也就是说，加大保障性住房投入，是今年扩大房地产居民消费头要任务。这些都是早几年没有的内容，今年则通过具体的财政安排完全落实了下来。

针对既不符合保障性住房供应条件又无力购购普通商品住房的“夹心层”群体， 提出“发展公共租赁住房”。去年开始，全国一些城市已经开展了“发展公共租赁住房”的相关试点。其中，北京今年将建设20万平方米政策性租赁房，建设部今年也计划出台《公共租赁住房指导意见》，对相关问题进行规范。

2．支持购购自住性住房

对于鼓励居民的自住性住房消费，报告中提出了通过住房公积金安排，信贷优惠及税收优惠安排来支持居民购购自住性和改善性住房。在这里，特别提出了对符合条件的套普通自住房购购者，比照执行头次贷款购购普通自住房的优惠政策。对于这些都是在131号文件中已经确定了政策。在这里进一步细化。请注意，尽管这些政策比2007年房地产大繁荣时期在宽松得多，但是有一条没有改变，就是对于购购住房者所有的优惠，基本上只是保证个人住房自房性购购，而且这种住房的自住性购购都给出了一定的限制条件，因此，对于早几年把房地产市场炒得火势的投机性购购，政府的政策并没有放松。

报告仍然对二套住房条件放开给了明确的限制，只有是自住性的普通住房才能够比较头次房贷的优惠条件。而且，不仅对二套住房限制放开限定了条件，更为重要的是，在整个房地产市场的价格进入下行通道，二套住房优惠政策放开可能会增加商业银行的风险并收益不高，由于二套房放开的掌握在商业银行手上，商业银行对此政策的积极性是不确定的，关键看商业银行对二套住房购购者及整个行业下行风险的判断。

促进房价理性回归

房地产市场必须由投资为主导的市场向以消费为主导的市场的转变，而两个市场价格定位及价格水平是根本上不同的，房地产的价格就得由绝大多数居民实际支付能力来决定。因此房地产开发企业不应该等待政府出台再什么政策来保证以投资为主导的价格水平不改变，而是要积极应对这种市场形势与环境的变化，重新对房地产市场价格定位。这是房地产企业走出目前困境较为根本的一步，也是房地产市场重新繁荣的关键。

可以预期，2009年的房地产市场将出现全面理性调整，将出现全面的房价理性回归，或房地产市场必然会由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。但是，由于房地产是不动产，全国的房地产市场是一个个分割的市场，因此，2009年全国房价的调整或理性回归，肯定会表现为较大差异性。早期房价上涨快、上涨面广泛的地方，2009年调整的幅度与范围就会大；而早期上涨较小、上涨幅度不大的地方，调整的幅度较会小一些。但是，大家必须注意，房地产市场由投资为主导向消费为主导的市场转变是谁也改变不了的。

在全球经济衰退的周期性调整的大背景下，2009年的房地产将出现全面的价格调整或价格回归理性，这是谁也改变不了的事实。因为房地产政策根本改变了、金融市场的环境变化了、居民对房地产投资意识不同了，在这种情况下，地方政府要顺势而为，不要过多干预，否则只会延长房地产市场调整时间。

房地产开发商要认清当前房地产市场的形势与政府的房地产政策。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，重新定价，让其产品价格调整到消费者购购能力上来，那么房地产市场的需要就能够释放出来。而且房地产需求释放大小，就要看房地产企业房价调整的深度。在这种情况下，房地产才能够持续稳定的发展。

2009年各地的房地产市场，哪个地方能否重新走上繁荣就在于当地的房地产开发企业能否顺势而为，能否适应这种变化了的市场形势。而且不同地方的房价理性调整早晚及快慢也就决定了当地房地产市场能否走出当前困境的关键。

(作者：庾莉萍)