国家统计局 发布数据显示，1-10月份全国商品房销售面积和金额增速明显放缓，尤其是销售面积同比微增2.2%，10月份4个一线城市新建商品住宅价格环比持平，且二手住宅价格下降0.2%。与此同时，国家统计局发布的70大中城市房价指数显示，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。一方面市场销售规模增速回落，且一线城市价格不再上涨甚至下降，另一方面广大的二三线城市价格却依然环比上涨，且幅度不小。统计数据是否能反应市场现实？舆论场上也不乏各种声音，看多和看空同时存在，那么市场究竟如何评判？

（注：三四线城市销售数据由全国数据减去40个重点城数据得出）

各方观点

易居企业集团CEO丁祖昱认为， 近期房地产市场的运行出现了很明显的变化，无论是政策、企业，还是市场、土地、人口，以及城市和区域的分化，都可以看出房地产行业从9月份开始已经正式进入了全面调整期。这种情况下，高质量增长应该是未来的目标，建议房企要从高速增长转变为有质量的增长。对于规模企业，要维持地产主业，做有质量的房地产。

瑞银报告认为，随着中国经济增长放缓，以及城市化进程到了特定时期，中国的房地产市场也正在发生大变化。基本上来说，是从量到质的提升，而市场需求也开始从刚需走向了改善性住房市场。此外，城市化进程、人口迁移现象和人口结构的变化将会决定未来10年中国房地产行业的市场机会，中国的城镇住宅需求将走向结构性分化。

保利投顾研究院认为,当前房地产市场的调整是市场周期及政策周期正常运行的结果，尽管面临严峻形势，但开发商还是要保持定力，修炼好内功，平常心应对市场变化。

经济日报评论认为，中央早已明确“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。尽管调控需要因城施策，但“房住不炒”的定位仍适用于房地产市场，且不是权宜之计，必须长期坚持。即便面对稳中有变、下行压力有所加大的环境，在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下，更要坚持楼市调控的方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性，不向市场和公众发出错误信号，以免引起更多更大的“次生灾害”。

东方证券地产 分析师竺劲认为， 短期内可以期待的是二线城市销售端的反弹，需要警惕的是部分三四线城市销售的下滑和库存的累积。而出现各能级城市周期错位的主要原因就在于本轮的精细化调控政策。预计未来因城施策可能仍将维持，城市间的轮动也将持续。

CBRE亚太区研究部主管Dr. Henry Chin 认为，中国各地房地产市场显现进入平稳运行通道的信号。近期，房企降价和业主维权相伴出现，发出了明确的调整信号。相比前一段时间各地频现的摇号抢房现象，房地产市场确实正在走向理性。可以看到房地产市场正在退去高烧，回归居住属性，但这与楼市调控政策不断收紧有关。

新城控股集团有限公司 副总裁欧阳捷认为，目前来看，房地产市场不会发生颠覆性的变化，政府双向限价，房价不能大涨大跌，深圳市刚刚出台的政策也明文禁止房价大幅调整，房价横盘已是大概率事件。既然供应相对充足、房价相对稳定，居民收入也在增长，观望情绪将会逐渐消退，市场以自住型购房者为主，势必有所回温，成交也会逐渐放量，“大稳小乱”已成为楼市新常态。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组认为，在中央政治局会议定调坚决遏制房价上涨后，房价上涨预期有了显著的改变。市场观望情绪增强，投资投机热情下降。房地产调控政策保持了其平稳性与延续性，部分开发商及住房投资者关于调控政策放松的预期落空。货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用。

经济学家巴曙松认为，中国房地产市场变化还是要靠市场的分层来差异化解决不同收入阶层的住房问题。高端房地产应当完全市场化，具体针对高收入阶层；中端的房地产市场，则需要政府引导，适当控制，支持中产阶级保持相应的住房购买力；低端房地产市场，应当靠政府推动，包括公租房、廉租房等等。这样就慢慢使房地产形成一个相互区隔的，满足于不同收入水平的差异化、多层次的市场。

国务院发展研究中心产业经济研究部主任许召元认为，目前市场调整以及推动房地产高质量发展离不开市场监管。政府应该加强对房地产质量的监管，让更多市场化机构在社会上进行抽检，把信息对消费者公布，这样既有利于为企业提供更多更好的监管环境，也有利企业的长期发展和品牌建设。

中房分析

房价走势出现分化，但不必过分解读

近期楼市舆论场上几乎都是房价下跌、楼市入冬、消费者维权的消息。其实通过多角度观察和分析数据，楼市的实际情况未必像媒体表述的那样悲观。国家统计局给出的数据，虽然和楼市 的运转有一定时间差，但也是目前 权威和客观的数据源，尤其是在反应市场规模和城市分化特征方面，已经非常到位。

在市场分化的情况下，我们注意到一些城市的部分楼盘存在的交易的波动，消费者观望或维权，但这只能算楼市的现象，而非市场运行的全貌。所以，媒体过分渲染和解读就有失公允。

“乌卡”时代的楼市，需要回归初心

当前楼市进入“乌卡”时代，充满了波动性、不确定性、复杂性和模糊性，像近日的京城笼罩了浓厚的雾霾一般，方向难辨。这也导致人们在市场周期、市场现状和问题上存在认知偏差。中国房地产市场化二十年来，市场起起落落，对楼市的批评多，称赞少，尤其是近十年来一直被妖魔化，但行业对经济增长的拉动，对社会的贡献，对居民居住水平的改善等方面成绩斐然。行业自身规模也在不断增长，作为重要市场参与者的开发企业也在不断成长，行业新星不断出现，如近年来崛起的闽系、浙系房企。无论是政策如何收紧，市场如何波动，市场需求一直都在，“吃穿住行”中的“住”是老百姓的生活大事不会变，开发商为老百姓提供高质量住房的初心不能改。未来的市场，从高速度发展向高质量发展转变，企业应尽快顺应市场趋势，而且也应该有足够的信心来迎接这一新的时代要求。

住宅需求并非减弱，而是向差异化、结构化需求转变

随着商品房供给总量的逐年提升，市场已接近供需平衡的拐点，居者有其屋的理想在总体上基本实现。统计数据也显示，市场成交套均面积慢慢在提升，反映了居民收入水平的上升和财富的积累带来居住条件大幅改善。当人们对生活要求越来越高时，改善性住宅的市场需求不容小觑，楼市消费者的细分诉求显得更为重要。城镇化、改善需求、家庭结构变化等趋势将带来高质量及中高端住宅产品需求的增长，同时房地产细分化、差异化需求将被进一步挖掘和得到满足。再者，从房地产城市结构性布局来看，在总量大致平衡的背景下，人口向一部分中心城区圈集中的趋势将越发明显，人口聚集效应使得城市市场行情分化也将越来越显著。目前来看，长三角、京津冀、粤港澳城市群和长江中游、成渝、中原、关中等新兴都市群将成为住宅市场发展走向的重要潜力股。值得关注的是，随着产业向中西部迁移，有一部分中西部新城市正在崛起，其中武汉，郑州，长沙，西安，成都等都加入了今年的抢人大战，人口正在向新的中心城市集聚，基于战略背景和各种利好的资源倾斜，房企加大中西部布局，这些城市的市场活跃度将维持在高位。

由此，房地产市场并不是进入了寒冬，而是行业发生了变化，正在经历由高速度迈向高质量发展过渡的过程，未来对房地产市场的判断标准指标或许不再仅仅由成交数据和价格来衡量，这样房地产市场才能真正走向理性。

12月市场预判：销售有望迎来小高潮，行业集中度将进一步提升

一是12月政策层面预计仍将保持平稳，但鉴于目前经济下行压力较大，中美贸易战、消费降级等多方因素的影响，亦不排除年内松绑调控的可能性，以便拉动房地产销售及投资，并带动上下游产业链消费，进而对冲宏观经济下行压力。二是 一个月有望迎来全年 的一波销售放量。一方面，基于企业业绩冲刺和现金回笼的客观需求，供应量还会稳步增加；另一方面，局部市场热度不减，尤其是部分三四线城市，还存在购房需求进一步释放的可能。三是土地市场也有望迎来持续的放量，尤其在 一个月，各地政府也会加紧推地来完成全年的供地指标。四是房企的竞争仍将持续加剧，龙头房企逆势扩张。在市场“转冷”之际，首先受到考验的便是资金压力较大的中小房企，无论是销售还是融资都将面临艰巨的考验；而反观龙头企业，低迷的市场行情有助于推动其兼并扩张的步伐，规模优势也将更加明显。

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