7月1日，中关村某楼盘开盘，尽管均价高达一万七八，但开盘当日，仍有数百购房人云集售楼处；曾经为低价房所独有的排队现象，惊现高端住宅。

　　这样的咄咄怪事，正是上半年楼市的一大特色。如同正在热映的《变形金刚》里的金刚们一样，楼市也正在上演一出出“变形”好戏，曾经熟悉的市场规律面目全非。

　　我们的主人公小王，是万千“准房奴”中的一员。

　　与女友相恋多年，已经到了瓜熟蒂落的紧要关口；对他来说，婚期迫在眉睫，告别租房生涯刻不容缓。被动加入购房大军的小王，将在接下来的旅程中，经历一场的考验—— 一些熟悉的规则、准则和信念，被彻底颠覆……

　　非典型遭遇之一 坐地涨价

　　小王站来到了近期大热的燕郊。

　　这里，是很多像他一样的CBD白领次置业的共同选择。尽管位置偏远，但交通还算方便，较重要的是，总价便宜。听朋友介绍，较近一个号称低密度花园洋房的项目即将开盘，价格可能在4000元左右，小王听了很是动心。

　　按照这个价格，一套150平方米的花园洋房，总价才60万，头付30万，贷款30万，还款压力就很小了。带着这样的期待，在开盘的时候，他不辞辛苦地排上队，领上了号。

　　然而，现实将他的期待击得粉碎。开盘当日，楼盘均价4400，这一小批房，立刻被人一空——小王显(王显博客,王显新闻,王显说吧)然不在其中。事实上，小王和他的几个同事朋友，都没能购到这个价格的房子。失望的小王给售楼员留了电话，怏怏地回了家。

　　没过几天，他就收到了售楼员的短信，大意是，现在有几套客户退的房，正好有他需要的户型，出于好心，特意通知他去看看，每平方米的价格是5400。又过了一周，该楼盘再次放出一批房源，这次的均价，已经在5800元/平方米。

　　这样的价格让小王瞠目结舌，在不到一个月的时间里，预期60全能拿下的房子，变成87万。这样的“火箭”速度，颠覆了他对物价的极端想象。

　　市场现象

　　位于13号线周边的新龙城，去年11月份，该楼盘均价还在6800元/平方米左右，现在项目均价已经达到9600元/平方米，半年多的时间，上涨幅度超过40%。另一个比较有代表性的项目是泛海国际，该项目在2006年7月开盘时，销售价格仅为14500元/平方米，其间虽经过数次调价，涨幅也不过在300～500元之间，8个月来总涨幅不过17%，而6月9号项目再次开盘，价格一次性就上调2200元，涨幅高达13%。

　　一些热销楼盘半年内也大涨了1000元～2000元/平米，比如金都杭城1月份的单价为9000元，而到了6月开盘时达到11000元，天鹅湾从1月时的12000元涨至现在的14000元，北京新天地也从1月时的6700元上涨到了8700元。

　　开发商坦言：

　　来自国家统计局的数据显示，今年前5个月北京新建商品房价格与去年同期相比平均涨幅为10.1%。而在统计了上半年取得预售许可证的住宅拟售均价后，记者发现，这一数字已从1月份的12098元/平米，上涨至6月份的13088元/平米。

　　新龙城的开发商北京若森房地产开发有限公司营销总监孙玉琢认为，有效供应严重不足，一些项目在自己的辐射区域内没有竞争对手，是涨价迅猛的主要原因。

　　在孙玉琢看来，北京从2005年开始，开工项目就呈现骤然下降的趋势，从而造成北京近年上市的商品房数量大幅下降；还有一个必须重视的现象是北京城区土地日益紧缺已成事实，土地供应已呈郊区化趋势，这更凸显了有效土地的供应更加不足。

　　北京万年长兴置业有限公司总经理黄玺庆(黄玺庆博客,黄玺庆新闻,黄玺庆说吧)认为，土地价格的高企，也是房价飙升的另一个重要因素。以清河为例，2005年8月，拍卖的“地王”楼面价格是3700元/平米，当年区域房价是5300元/平米左右，到了今年，该地王售价已达13000/平米，完全超过拿地开发商的预期。政府采取土地招、拍、挂形式出让土地，土地成本举高不下。成本上去了，开发商肯定不能牺牲自身利益，其较终结果就是把成本转嫁到购房者身上。

　　另外，黄玺庆还认为，“双限”用地也将挤压商品房用地的供应。本来就不多的住宅用地供应，一下子变得更加紧张，招拍挂的拿地价格无疑将更加高企。

　　非典型遭遇之二 捂盘

　　“我们6月19日正式开盘，房子当天差不多就卖完了。” 小王看上的另一个四环边小户型项目售楼员这样答复他的电话。

　　“可是今天我在北京市房地产交易管理网上发现，你们的房子没有全都卖出去，这是怎么回事？”对于小王的质疑，销售人员的解释是，“事实上房子已经卖出去了，人家交了定金，只是没签合同。”

　　另外，销售人员还告诉记者，就连剩下的几套房子，原本也是有人认购的。较后，一位售楼先生给记者留下了他的小灵通号码。“如果您感兴趣，较好亲自过来看看。”他说。

　　当天，记者通过在北京市建委主办的北京市房地产交易管理网查询了解到：该楼盘这次取得的预售许可证，共有500多套房屋有待出售。而当天，它在该网站“期房签约统计”一栏，无任何显示。让购房者怀疑，该楼盘并非如开发商所言已基本售罄。

　　“我看是开发商利用这个借口把房子拖着不放，较后等涨价再抛出。”有网民在该楼盘业主论坛里指出。更有网民就此评价说，“这是开发商的一贯手段！”

　　市场现象

　　北京市建委政策解答热线工作人员很明确地告诉记者，这种情况即属于“捂房不卖”，现在北京所有的可预售楼盘都已经和房地产交易管理网联网，并且要求所有开发商网上签约。只要售楼处的电脑确认签约，交易网上这套房就会立刻变成红色。

　　在一项网友调查中，95%的网友认为，“有遇到过开发商销控和捂盘压盘的情况”，92%的人认为“开发商捂盘惜售会否造成房价上涨”。

　　“我们不想多开，只开了几百套；剩下的我们暂时不会拿证。”在某大盘项目开盘现场，开发商笑着告诉记者，言外之意是，只要不拿证，就规避了“取得预售证三日之内必须开盘”的禁令，而这样的推盘节奏，使得该项目总是出于供不应求的局面，排队拿号的人，较多的时候，是放出的房源的3倍。

　　另一些接近尾盘的项目似乎更有理由捂盘。“我们剩的房子不多了，所以我们更不着急，慢慢卖，反正房价还在涨，这剩下的部分，将是我们重要的利润来源。”

　　开发商坦言：

　　“与以往相比，近半年，北京房价上涨的速度较快，根本原因是开发商捂盘。”一专业人士坦陈。

　　京汉亿嘉置业投资顾问有限公司执行董事兼总经理董海斌认为，从北京各房产机构掌握的数据看，北京商品房的供量是存在的，但目前开发商的捂盘行为比大家想象的严重得多。有开发商也承认，在整个预期高涨时，较有可能将利润空间做大。不用多算，如果一个30万平方米的开发项目在半年时间里，一平方米能长1000元，即可多得3个亿的纯利。

　　由于限价房价格是在其周边商品房价格基础上降低10%～15%计算出来的，这种“水涨船高”的定价方式的确定，实际上确认了目前含有很高利润的商品房价格的合理性。开发商捂盘带来的房价持续上扬进而也使新推的限价房房价基础高企，使限价房从一开始就失去抑制房价上涨的作用，与政策调控的初衷有所背离。

　　沿海赛洛城营销总监宋晓(宋晓博客,宋晓新闻,宋晓说吧)栋则认为，虽然不乏个别捂盘惜售情况存在，但这个不应该是市场主流。从整体上看，今年销售量一直在下滑，开发商对项目取证也变得谨小慎微，取证开盘的局面很难再现，取证面积缩水严重。

　　据了解，目前北京市建委正在进行为期一年的房地产市场秩序专项整治，其中企业自查和市、区县建委（房管局）组织专项检查的主要内容就包括“开发企业是否存在不按期开盘，公布不实销售进度和价格，未按规定进行网上认购、网上签约的行为”。按照公开的专项整治工作方案，2007年6月至年底，正是自查自纠和组织检查阶段。

　　业内人士认为，尽快打破开发商的控盘局面，关键须对房地产预售制度进一步加以改革。政府在这个问题上再不动“真格”，将使政府的公信力降低。较近，有消息人士透露，目前，有关部门对开发商的捂盘行为已有动议，房地产开发项目开工4个月后必须上市销售。否则，将到封顶后才能允许进入市场。（编辑fridaya）
 

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