一、今年年底及明年上半年楼市走向

今年第四季度、明年上半年楼市走向发展态势变化特征，基本包括发展态势、楼市价格、楼市政策、消费需求等方面。

1.楼市走向将步入平稳向好的发展态势，但不确定因素依然存在。

据国家统计局、大连统计局有关统计数据分析，我国、我市房地产市场正在步入健康平稳向好发展的态势，但是依然存在一些不确定因素。

其一，从房地产开发投资来看，投资持续增长，投资增幅依然偏低，未来走势将取决于信贷政策。前八个月，全国完成房地产开发投资，同比增长14.7%，增幅比1—7月提高311个百分点，而在今年1—2月同比仅增长1%，前6个月迅速上升至9.9%，1—7月增速同前6个月。比去年同期回落14.4%。与全社会固定资产投资达33%的增幅相比，房地产投资虽然持续增长，但增幅依然偏低。今年1—6月，大连市房地产开发投资完成204.1亿元，增长14.1%，于去年同期相比，增速回落11.7%。显然，无论是从全国还是从大连来说，未来投资的增长仍将保持一定的水平以维持既定增长目标，开发投资将继续稳步增长，但一般可能不会高于去年全国全年增长20.9%的水平和大连市去年全年增长21.6%的水平。而随着下一阶段的财政、货币政策调控力度的不断增强，房地产市场的发展态势还有待于未来的信贷政策，同时，房地产投资的周期性特征，三、四季度的开发投资的增速回升还存在一些不确定性。

其二，从房地产销售面积来看，持续增长，摆脱低迷，但热销时候已过，消费者观望情绪开始出现。前八个月，全国商品房销售面积49416万m2,同比增长42.9%，相比1—7月37.1%的增幅，增加5.8%。同比去年，市场交易的势头依然强劲，但7月商品房销售面积比6月下降19%，8月又比7月下降0.17%。说明，市场较热销的时候已过，传统意义上的“金九银十”不可能出现，九十月份不可能超过6月份。今年1—6月，大连市商品房销售面积309.8万m2,增长45.6%，其中商品住宅销售103.6万m2,增长49.8%，商品房销售额194.2亿元，增长68.3%。7月，大连市内四区成交商品房4843套，同比增长100.7%，环比增长3.86%，涨幅比较放缓；8月，大连市内四区成交商品房6658套，同比增长287.32%，环比增长37.48%，比去年同期翻了近3番。但进入7月、8月，商品房成交量在一些城市开始下滑，这其中固然有着一些区域性楼市短期调整和供求变化的影响，但房价上涨的幅度过快、过大引发的消费者预期转向和由之而来的持币观望情绪重新抬头也不无关系。

其三，从房屋施工面积、新开工面积、土地购置面积、土地开发面积等四大先行指标来看，下降居多、降幅缩小，显示市场因素和宏观调控措施的双重作用，但房地产市场强势复苏和宏观经济依然低迷的背景，房地产先行指标未来仍难以乐观。前七个月，全国房地产开发房屋施工面积25.07亿m2,同比增长12.5%，增幅比1—6月回落0.2%；房屋新开工面积5.50亿m2,同比下降9.1%，降幅比1—6月缩小1.3%；完成土地购置面积16309万m2,同比下降25.8%；完成土地开发面积12789万m2,同比下降13.4%。今年1—6月，大连市房地产施工面积2445.3万m2,同比下降0.3%。显然，作为四大指标的房地产先行指标普遍呈现下降趋势，一方面显示宏观调控措施和市场因素共同作用的结果；另一方面也显示宏观经济的继续低迷、企稳基础不牢，房地产市场单一强势复苏缺乏经济大势的稳固支撑，未来房地产四大先行指标真正规范落实仍然难以掌控、难以揣模。

其四，从楼市政策来说，虽未出台新的抑制性政策，但政策风险逐渐显现，将成为下半年乃至明年上半年房地产市场的不确定因素。今年1月以来，楼市投资客大量入市，势必成为房价大幅上涨的策源力，也使得楼市政策面风险日益扩大，前不久，银监会、央行、住房建设部、国土资源部先后发布信息、要求关注房地产市场、全面收紧二套房贷、加快住房保障建设、适度投放土地等。虽然没有出台进一步的新的抑制性政策，但至少说明政府已开始关注楼市的异动，政策收紧的迹象开始出现，无疑，将成为下半年乃至明年上半年房地产市场的、较不易把握的不确定因素。

其五，从开发商角度来看，由于去年下半年，多数开发商对后市存在一定的恐慌性预期，但随着今年上半年购购力的大规模爆发都出乎众多开发商的意料，他们成功回笼资金后，抵御风险的能力增强，因此，下半年乃至明年上半年楼市将以平稳运行为主。

2.近期房价上涨的可能性仍然存在，但房价大起大落可能性很小。

今年季度以来，全国70个大中城市房屋销售价格逐月持续上涨，3—6月环比上涨分别为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%，7月份依然呈现上涨趋势，同比上涨1.0%，涨幅比6月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比6月份扩大0.1个百分点，其中新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，环比上涨1.1%，涨幅比6月份扩大0.3个百分点。8月，全国70个大中城市房屋价格同比上涨2%，涨幅比7月份扩大1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与7月份相同。同比增幅继续扩大。大连市内四区7月份商品房成交均价8947元/m2，环比上涨3.27%，其中中山区头次突破1.3万元/ m2大关，达13050元/ m2，环比上涨9.27%，甘井子区头次突破6000元/ m2大关，达6229元/ m2，环比上涨5.53%；8月份商品房成交均价8295元/ m2，比7月下降7.31%，下降654元/ m2，其中，中山、沙河口区分别环比下降1%、5.8%，西岗、甘井子区分别环比上涨14.12%、6.94%，有升、有趣：有升，小幅上升，有降，小幅下降。目前，楼市房价仍然存在比较强的进一步上涨的趋势，呈现稳中有升，有升有降的态势。但房价大起大落似乎不大可能。

其一，从通胀环境来看，通胀预期依旧并逐步增强，支撑房价上涨的力度会更大。一是出于对宽松货币政策的负面效应和未来经济回暖后可能出现的经济过热的担忧，市场上出现了一定程度的通货膨胀预期，而抵御通胀能力较强的资产是房产；人们会大量购购房屋资产以抵消可能发生的通货膨胀；二是实体经济产能过剩的投资渠道缺乏是客观现实，大量的企业和个人资金进入楼市寻求保值增殖，也将继续推高房价；三是在经济尚未完全企稳，政府未主动收缩流动性以及通胀尚未恶化的情况下，房产仍然是较好的投资标的，而通胀预期则预示房价会上涨；四是中国市场的阶段性紧缩期基本结束或即将结束，或将进入新一轮的通胀期中，而随着通胀过程的加剧和积累，支撑房价的力度也就会更大。

其二，从政策层面上来看，鼓励购房、鼓励开发商开发商品住宅的优惠政策和措施，一定程度上助推了房价的上升。

从去年以来为稳定房地产市场，国家有关部门和地方政府出台了一系列鼓励购购商品住宅的优惠政策措施，如降低住房贷款较低头付比例、打折贷款利率、免征个人所得税、土地增值税、营业税、降低契税税率等，一些地方政府实施个人购购住宅补助钱款、住房保障货币化大比例补贴等；而针对开发商也出台诸如降低开发资本金、土地出让金分两、三次缴纳等优惠政策措施。这在一定程度上、一定范围内也助推了房价的上升。

其三，从住房供求方面来看，供求不平衡的状况直接影响房价的上涨。

商品供求状况决定商品价格是市场经济的一般规律，住房虽然有其特殊属性，但也不例外，商品房供求状况仍然是房价较基本的决定因素。我国2004—2007年商品房销售面积连续3年超过商品房竣工面积而导致的商品房，尤其是商品住房供求不平衡，直接造成了连续三年全国房价的大幅上涨，其中商品房销售面积超过商品房竣工面积幅度的2007年恰恰也是房价上涨度的一年。而从2008年下半年以来，供求不平衡的状况，特别是普通商品住宅的供求状况仍然没有大的改观。今年上半年，全国开发完成土地购置面积同比下降26.5%，房屋新开工面积同比下降 10.4%，而商品住宅销售面积却增长了33.4%，月度商品住宅竣工面积与销售面积之差5月份已扩大到4037m2，超过了历史较高值2007年8月份的3568万m2。大连今年1—6月全市商品房竣工面积为210.2万平方米，增长28.9%，而商品房销售面积为309.8万m2，增长45.6%，商品房销售面积超过竣工面积99.6万m2，超16.7%。显然，这种严重的供需不平衡的发展状况已经事隔一年半后再现，将会进一步推高房价的上涨。

其四，大城市房价上涨的示范效应和价格所固有的惯性，将会非理性的把房价推向更高。目前，北京、上海、深圳以及沿海一些城市的房地产市场的变化，特别是各地“地王”的出现、房价的上升，对全国楼市的影响极大，并具有很强的示范效应和连带影响，一些房价的涨落以及不断刷新的新“地王”、新房价、排队购房、凭号拿房、多人抢一套房等楼市热闹状况，往往会很快传导到其他大城市和众多中小城市，而随着时间的推移，其示范效应和连带影响将会波及到更多中小城市。同时，商品房的价格上涨所具有的特有惯性特点，也决定了一旦房价开始上行，与房屋密切关联的土地也会不断上扬，造成地价与房价的相互推动、相互影响、相互循环上升的态势，而“购涨不购跌”的大众购房心态也会在土地、房价相互上升时进一步加大购房需求，进而把房价推向更高。但由于房地产价格明显超出居民购购能力，房地产价格升势面临着巨大的调整压力，同时，政府从经济大势考量和社会稳定角度考虑，其大幅度上涨或大幅度下降可能性极小。

3.支持稳定房地产业的基调没有改变，但楼市政策将会出现一些适度、适量微调。

种种迹象显示，从政府到地方政府，都已经注意到当前楼市过热、房价过高的问题，但支持、稳定楼市的基调没有改变。

其一，从经济大势来看，总需求不足仍是我国经济运行的主要矛盾，仍要坚持扩张性的宏观调控政策，而广大民众及企业经营者对房产等资产价格上涨过快过大和通货膨胀的强烈担忧，则表明当前的宏观调控政策存在一些缺陷，需要在支持、稳定房地产业基调未变的情况下，适时适度对楼市政策进行一些必要的微调；

其二，从楼市政策层面来看，2007年国家关于二套房贷等政策出台被视为房地产市场逆转的起因；今年2月开始，政策走向已经出现明显变化，支持、维护房地产业成为主基调，目前，政策的基调并没有改变，政府还是在维护房地产业的健康发展。但针对土地市场“地王”的出现和房价

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！