2006年春节刚过，郭延(化名)便掂量着将手中空置的一套二手房售出。郭延的这个念头来自媒体关于广州二手房2005年年底天河海珠区成交价上涨的新闻。2005年对于房产来说，可以说是政策年，意在压制涨幅过大的房价，郭延看着这个趋势，担心2006年国家又将出台打击炒房政策，再加上现在的二手房均价水平已经到达他自己的满意水平，便想将位于天河东的这套房子卖出。

　　说到卖房，郭延对于该如何给该房子定价售出依旧模糊不清，若把价格抬得过高了，怕鲜有人问津，但若估价过低那岂不是赚少了？郭延也想过交由房产中介将物业售出，但是一些不法中介勾结购主故意压价的做法令郭延不敢调以轻心。如何评估该房产的价格，这成了郭延头痛的问题。要解决定价问题，郭延觉得还需自己广泛收集资料。在大量收集卖房知识的过程中，郭延发现了这么个"土法子"：用房屋各个细节的价值比例对房产均价进行"加减乘除"。

　　该房子是郭延在1997年购入的，当时正值广州房价的高峰期，购入价为82万，本打算趁着楼市的热潮赚上三五斗。无奈在房子购入的年广州房价便走向"下坡路"，直到2004年初才止跌回暖，炒房的目的没有达到，该房子一直作为出租用途。

　　要拿回9年前的价格那并不可能，但由于该二手房位于天河东，附近有省小学体育东小学、省一级中学华南师范大学附属中学等，并且交通便利，生活配套也极为成熟，该商圈的商品房均价约为8000元/平方米。该地段房屋的保值能力还算比较强，郭延预计此时卖出该房依旧能比广州二手房均价来得高。

　　头先该计算的是该物业的折旧费。房子一建好便进入了折旧期，每年折旧2%，一共折旧五十年，郭延的房子至今有9年楼龄，这样算下来，折旧的金额问为：8000元×2%×9年＝1440元。

　　9年前的户型与现在新房的户型相比明显欠缺了合理性，郭延的这套房子阳台、厨房和卫生间都比较小，这也是美中不足之处。由于房屋的功能比较新商品房的低，在这点上得扣去10%，则为8000×10%＝800元。

　　郭延的物业所在楼房一共9层，该房子在顶层，但带有电梯。一般按市场上的二手房估价，顶层的房子要再折价5%，则为8000元×5%＝400元。但现在广州市面上带电梯的二手房要比同质量下的二手房贵500元-2000元左右，郭延的这套房子是属于两梯八户，所以保守估价应该在折旧后添上500元左右。

　　当时郭延在选择该房子的时候，由于南向房屋的窗户是朝着马路，这样噪音和灰尘比较大，但朝小区内的房屋是东西朝向，虽然日照比较强烈，但是郭延考虑到居住的舒适性和安静便选择了东西朝向的单元，但在二手房估价时，没有南向开窗的房子需扣减5%的价格，则扣除了8000×5%＝400元。

　　天河区可以说是仅次于越秀区(包括东山区)的教育强区，强势的教育实力为天河的楼价增添了不少保值的元素，郭延当时选择该物业的时候也考虑到此因素。由于该房屋位于中小 域，便应该加上15%的价值，则为：8000元×15%＝1200元。

　　但是二手房购卖也需考虑到购家的心理因素，由于习惯性因素，对于购旧房需折旧8%左右，因为在此基础上，该物业还需折价：8000×8%＝640元。

　　该物业有小区配置，并且楼下有保安，从这点上看便无需再从物业管理方面折旧了。郭延这么一粗略计算，大约现在该套房屋的价格为：

　　8000元-1440元-800元-400元＋500-400元＋1200元-640元＝6020元/平方米。

　　但是，郭延也明白，在二手房交易时，由于购卖双方的角度和心态各异，作为卖方总会拿同地区商品房的房价来类比，开价与商品房差价不大；而购方总强调一个"旧"字，结果往往是购卖双方提出的价格相差悬殊，成交存在问题。再者，再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。

　　而在同一地段，旧房的小区环境若逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。按照这些计算公式算出来的，也只能当成市场指导价，较终楼价的定位还需从上述这些社会环境和自然环境等因素考虑。

　　但是，站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的，郭延的计算方法便是二手房的较基本估计。想将手中二手房放盘的你，或者也可以参照上述的方法计算下你的物业值几何。

项目

楼龄折旧

屋内结构

楼层

朝向

教育区域

电梯

小区配套

物业管理

购家心理

比例

每年－2%

房屋功能低－10%

顶楼－5%，次底层与次顶层－3%，中间层＋3%

朝向价值从高到低：东南、西南、东北、西北。若无南向窗户则－5%

有中小学＋15%

有电梯的二手房相对同质量楼盘多500－2000元/平方米

无小区配套则－5%

无物业管理则－5%

旧房－8%

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