房地产市场疯了，疯得连已经购房的普通老百姓都经常到售楼处问项目为什么还不涨价或者什么时候涨价。

　　房产必定升值，在房地产市场形势大好的今天似乎成了铁律。购涨不购跌，也成了普遍的购房心理。然而，记者想说，在房产升值的背后，有一个被房地产营销刻意忽略掉，而普通购房者并不了解的环节，那就是房屋折旧。

　　房产价值评估与寻常百姓的生活密切相关，无论是投资还是自住，自己房屋目前的实际价值永远是每一位业主较为关心的问题。特别是随着房产二、三级市场的日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，愈加受到广泛关注。专家提示，无论是升值因素，还是折旧因素，都是二手房评估中的重要组成部分，一个也少不了。

　　房屋折旧容易被人们所遗忘

　　目前在二手房交易中，人们普遍重视房屋的位置、使用性和价格，但是价格中一项很重要的因素却被人们所忽略了，那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视，而是市场将其隐藏了起来，迫使购房者忽略了这个问题。购购房屋无论是用来自住还是投资，其折旧率都是不可小觑的重要一环。在我们确定所购购二手房价格的时候，通常要考虑该房屋的折旧率。

　　房屋折旧是由于诸多因素带来的房屋价值上的损失形成的。折旧费是房屋折旧的货币体现，它是房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗、人为损耗及功能陈旧带来的损耗，使得它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。

　　随着居住环境的改善，人们生活水平的提高，卖房购房已经成为众多置业者永恒的话题。即便是一套刚刚购购几个月的新房，在转手卖掉的同时也存在折旧的问题，无论是否居住，它都是以二手房身份出现的，因此，地段、房型、楼体类别、房屋年限、小区环境以及房屋内部的具体使用情况都会对该房屋的当前价值产生一定的影响，它们都属于影响房屋折旧率的重要因素，因此，评估时不应被遗忘。

　　忽视房屋折旧率会带来负面影响

　　由于目前二手房供求关系严重失衡，需求量远远大于供给量，有时往往一套房同时被几个购房者看中，使其价格不但不可能下降，反而向上抬升。此时，诸如“房屋折旧率”等一些评估房价的技术因素已经被忽略了。如果按照成熟的二手房市场条件进行评估的话，要评估一套二手房应该通过综合的技术手段来判断其真正价值，因此就免不了要考虑房屋折旧率问题。

　　事实上忽视房屋折旧率，对购购者而言显然不公平，大家都知道房屋都是有一定使用年限的，况且土地使用权也是有年限的，《物权法》出台前住宅土地使用权通常情况下较长只有70年。假如一套房已经居住了10年，那么后来者就只有60年的土地使用权，加上每年2%的折旧率，如果还按相当于新房的价格购入，甚至还增加了升值部分的差额，购房者显然很吃亏。另外，天津中原研究部高端投资分析师余洪涛指出，忽视二手房屋折旧率，对二手房市场规范发展也十分不利。不准确的房屋价值估算会造成所在区域甚至整个地区的房价出现偏移，不副实的房屋价格对一些统计数据也会造成很大的影响。因此，专家提醒广大消费者，购购二手房时较好坚持计算房屋折旧率。

　　房屋评估四点建议

　　一套二手房究竟能值多少钱？想换套大户型的房子，手头这间小房子还能卖多少钱？想知道自己住的房子到底值多少钱？……诸如此类问题，出现的频率越来越高。而要得出这些问题的答案，有一个步骤是必不可少且尤为重要的，那就是进行房产评估。专家对此提出四点建议：

　　建议一：到专门的房屋评估机构，并获得国家一级资质，有的还通过了ISO9001国际质量体系认证，他们有完全的评估资质和信誉保障，但是在这些评估机构需要交纳大量的评估费用。

　　建议二：中介公司一般会有免费的评估的服务，但部分小中介会出现评估价和售出价存在几万元的差价，出现公正与公平方面的问题。

　　建议三：某些专业的房地产网站会有房源信息，可以通过比较挂牌的房屋价格估算出自己的房价，但同时也会出现信息不全面和滞后性，一些房屋出售了但还没及时更新。

　　建议四：无论是找谁来为自己的房子进行评估，都不要把折旧的概念抛之脑后。

　　业主自己也能做评估

　　二手房估价也是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员进行。专家提示，其实房屋评估有“捷径”可寻，如果业主掌握了其中的要领，自己便能轻松地将房产价格算出个大概，作为开价时的重要参考。

　　自我评估的主要参考因素有如下几点：

　　1、房龄。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%。

　　2、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果在房子的户型设置中，客厅、卫生间和厨房的面积都不大，则扣减10%。

　　3、楼层。房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五、六层扣减3%，七层减5%，而三、四层则加3%，顶层减5%。

　　4、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则扣减5%。

　　5、小区环境。没有物业管理扣减5%，小区没有单独封闭，也扣减5%，属于中 域的房子要加15%，配套齐全加10%。

　　6、习惯性因素。该因素也会使人们对购旧房心存压力。花很多钱才购套旧房，这一因素又使房价减8%的价钱。

　　7、其他。房屋实际情况，包括装修、配置等，大概5%——10%。

　　较后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60%—70%左右，约是当前周边房屋租金的100倍。

　　房屋折旧计算公式：折旧后价格＝造价-年折旧费×已使用年数

　　评估价公式：评估价=折旧后价格+/-现平均房款*因素系数

　　评估应用题：　　

　　2005年建成无物业管理小区友好里偏单80平方米，4楼，南北向，以35万元购得，由于是用做婚房，整个房间为精装，总共花费3万元用来装修。

　　友好里地处市繁华地段，周遍配套设施齐全，交通便利，根据规划，未来3年内将通**，该小区面前均价已达到6500元/平方米。下面让我们帮房主算算他的爱房现在是什么价位。

　　解：综合以上评估影响因素，可以得出：

　　6500*80=52万元(无因素影响现总房款)

　　楼层：520000*3%=15600元(四楼加分)

　　环境：520000*5%=26000元(无物业减分)

　　配套：520000*10%=52000元(配套加分)

　　其他：520000*5%=26000元(装修加分)

　　根据计算公式可以得出：

　　折旧后价格：350000-350000*2%=343000元

　　评估价：343000+15600-26000+52000+26000=551000元

　　答：该房屋现基本价位为551000元。

　　专家提示： 中原投资顾问部余洪涛提示广大投资置业者，房屋折旧且莫遗忘，掌握技巧更重要：　

　　头先，无论是购房还是卖房，之前较好寻求专业机构的帮助，在了解所需楼盘信息基本情况的前提下，将折旧因素考虑其中，估算出一个房屋的大概价值。

　　其次，平时应多了解折旧方面的专业知识，积累相关评估经验，避免一些不专业评估师的不专业操守。

　　如果您是购房一方，应该多了解房屋的相关信息，避免信息不对称，毕竟购房的没有卖房的精。如果房子不是用来自住，而是用来投资的，折旧便是投资者投资成本的一个重要组成部分。特别提醒每月收取固定房租的房东们，出租时房屋的损耗是不容忽视的折旧因素。

　　较后，无论是专家评估还是自我评估，都是套用一定的固定模式，运用固定系数将房屋估算出一个大概的价值，由于影响评估的因素还包括地段、城市规划、交通、发展潜力以及心理等多方面作用，因此评估与房屋当前的实际价值有可能存在一定的出入，上下浮动在10%左右。（编辑：李华冰）

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