住宅标准靠具体认定

　　一些购房人不明白什么叫“公寓”，什么叫“住宅”，它们和“住宅”标准有什么不同。这个看似简单的问题回答起来并不容易。

　　“公寓”其实就是不止一家一户住在一起的住宅建筑。过去北京商品房分为外销、内销，外销商品房的预售许可证出现了“公寓”的写法，也就出现了人们常说的“外销公寓”。随后有些房地产商把内销商品房也说成“公寓”，到底“公寓”和“住宅”的标准是什么，恐怕谁也说不清楚。目前，能用国家标准套的，一个是房屋设计达到什么标准，可参照《住宅设计规范》；另一个是建设部的《商品住宅性能认定管理办法》，这个办法规定新商品住宅建成后可以申请性能认定，标准分为AAA、AA、A三个级别，但目前竣工后进行这种认定的楼盘并不多。如果房地产商标榜自己的楼盘能达到什么级别，购房人较好要求房地产商在合同上承诺房屋竣工后多长时间内按《商品住宅性能认定管理办法》进行认定。

　　近期，有越来越多的房地产商以“智能化住宅”宣传自己的项目，购购这种项目的购房人可要求房地产商按2003年10月1日开始实施的《智能建筑工程质量验收统一标准》进行验收。

　　“初装修”只限户内“精装修”约定要具体

　　目前房屋交付主要分两种形式：一种是“初装修”交付，一种是“精装修”交付。

　　“初装修”交付的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。购房人要注意的是购购这种“初装修”交付的房子，“初装修”只限在户门以内，而全部外檐、公用工程和公用设备是不允许“初装修”交付的，它们必须按设计文件要求全部完成。

　　购购“初装修”交付房屋的购房人，可借鉴北京市建设工程质量监督总站1997年颁发的《北京市住宅工程实行初装修质量核定规定（试行）的通知》的内容，该通知虽因现在已不进行房屋初装修验收而失效，但其验收的内容并不过时，购房人如能争取到房地产商同意将该通知中第五、六条内容作为房屋交付时达到的装修标准写进合同附件三，会减少房屋交接时不必要的争议。

　　“精装修”交付的房子是指购房人拿了钥匙进去就可住的房子，但什么才叫“精”？很难有一个统一标准。这个“精”字往往成为房地产商偷工减料再赚购房人一笔钱的工具，由此也经常变成购房人和房地产商发生纠纷的导火索。购房人购购“精装修”房，可参考建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》和国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》，在合同附件三中对“精装修”的标准进行具体约定。

　　现在流行“菜单式”装修，这不失为一个保持装修个性的方法。如果将装修合同和购房合同分开，可少缴契税和公共维修基金。但购房人应注意，分开签合同不等于不能同时签这两个合同。购房人一定要尽量避免在签购房合同时不对装修“菜单”进行约定，而到签完购房合同一段时间后再另行约定装修“菜单”，这样做和交“定金”一样，往往造成购房人的被动。

　　如果是精装修交付，购房人较好能和房地产商在合同附件三中具体约定各种管道离墙的距离，如果水表、气表、配电箱入户或家中安有独立的燃气锅炉，较好也能约定具体位置。

　　不论购购“毛坯房”还是购购“精 ”的购房人，都要注意和房地产商在合同附件三具体约定装修使用的材料、设备的品牌、规格、等级、质地、颜色、产地、价位，避免使用“优质”、“高端”、“先进”、“相当于”、“不低于”等含糊词语。这些约定不仅 于自己购购的房屋内，也应包括小区公用部分的装饰、装修，比如大堂、楼道、外墙、电梯等等。

　　违约责任要明确

　　购房人和房地产商在合同附件三中约定房屋具体达到什么标准的同时，更要注意在合同第十三条上具体约定如果达不到附件三上约定的标准，房地产商如何进行赔偿。示范文本给出的“1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”只是其中一种选择，购房人有权要求房地产商在空白处增加其它约定。

　　购购“精装修”交付房屋的购房人，实际已另外支付了专门的装修费用，房地产商单单承诺保修显然不能满足购房人购购“精”的要求。因此，购房人应要求房地产商在合同第八条中承诺：交房时，“精装修”要达到合同第十三条和附件三约定的标准。如果因“精装修”达不到约定标准、购房人拒绝收房的，房地产商要承担同合同第八条约定的相同的逾期交房责任。当然这种要求目前实现绝非易事，但购房人应尽量争取，至少争取约定出现这种情况时，能退回缴纳的菜单式装修的钱。

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