事件回放

　　集体问题集体解决

　　赵先生去年9月购购了南二环边源屋曲小区二期的房子。今年7月份收房前期，赵先生发现新房有漏水现象，随后他在小区的业主论坛上看到了其他一些业主也反映类似的问题。“论坛上有人讨论要集体收房，我觉得一个人的声音太微弱了，大家集合起来维护业主利益的力量就比较大。”赵先生先生7月底加入了这个集体收房的队伍。

　　张小姐购购的是赵先生家楼上的房子：“我很关心小区绿化、临时电等一些公共性的问题，看到网上有人在组织集体收房，觉得这是较好地和开发商沟通的渠道。”张小姐也顺理成章地成为了集体收房中的一员。

　　赵先生告诉记者，收房的牵头人是论坛上名叫“雅狼”的业主，“他们集合其他几个比较有经验的业主组成了收房小组，还聘请了律师。”经过了近一个月的协商，开发商较终对部分新房出现的漏雨、窗户不严等问题进行了修理。“我们9月初收房时，这些问题已经解决了”，张小姐也表示，对于小区的临时电和绿化问题开发商也做出了一定的承诺，“到收房的时候，我们还都是比较满意的，就把相应的公共维修基金和契税交齐了。”

　　个性问题成为鸡肋

　　业主们普遍关心的问题解决了，随着装修日期的临近，赵先生家发现了新的问题。“我家的储物室在张小姐家厕所的正下方，现在已经开始有漏水现象了。”记者在赵先生家储物室的墙壁上看到了两片明显洇湿的痕迹，“我多次找开发商谈了这件事，他们说已经做了防水试验，可是现在水还在漏。”

　　赵先生又找到了小区的工程处，工程处的解释是，漏水的地方属于楼上卫生间和厨房的交界处，不属于工程质量问题。“开发商对我说，既然已经收了房，就表示我是对新房满意，不应该再提出有关工程质量的问题。”赵先生说。

　　郁闷的不只是赵先生。张小姐家是复式结构，在装修前发现自己所购的这个户型一层外部没有空调机位。“夏天没有空调是不行的，可是我们窗户左右两侧的机位都是别人家的。”开发商给张小姐的建议是：把空调的室外机架在二楼的窗户外侧。“装在那里就要接很长的管子，既麻烦又不美观，而且二层没有棚子，如果经常雨淋对机器也不好，而购房时上面是有空调机位的。”

　　“我们加入集体收房的初衷就是想有组织地和开发商沟通，共性问题虽然解决了，但是个性问题也同样重要。”赵先生说，极少有时间和收房小组的成员沟通，有些信息不是很清楚。“现在我们的个人问题反倒难以解决了。”张小姐也认为集体收房并没有达到她较初的目的。

　　专家观点

　　北京工商大学经济学院的洪教授针对现阶段集体收房的特点归纳出以下优势和缺点：

　　集体收房优势

　　一、集体收房能够把相对弱势的业主集合起来，尽可能和比较强势的开发商进行平等的协商，集合起来的业主更能引起开发商的注意

　　二、有利于集中力量解决大家所关心的共性的问题，大家集思广益能够避免验房过程中的漏洞，多数时候，单个业主不太可能发现所有的问题，但当许多业主集合在一起，把各自关心的点摆出来的时候，就能够限度地囊括方方面面的问题

　　三、收房小组一般会代表各业主和开发商谈判，减少了一些业主由于空闲时间有限而对开发商采取妥协态度的行为

　　四、对开发商而言，通过对共性问题的解决也可以提高房屋质量，从而提高整个小区的品质。对开发商今后的设计和开发工作也是一个促进

　　集体收房缺点

　　一、集体收房的较主要目的是解决一系列多数业主所关心的共性问题，因此个性问题的解决应排在共性问题之后，对于那些主要想解决个性问题的业主有一定的影响

　　二、集体收房小组的人在与开发商协商的过程中，主要针对的是共性问题，因此也会限定一个范围，个性问题许多都不在这个范围之内，而且收房小组的成员也不可能完全代表所有业主的意见

　　三、集体收房时所耗费的精力也不能够忽视，尤其是收房小组的主要成员要直接和开发商打交道，需要一定的精力和一定的经验

　　四、当共性问题解决后，有些收房小组的成员可能就不愿意继续为其他业主服务了，而这些业主的个性问题因为已经收房而更难以解决

　　集体收房小组

　　个性问题并非都能解决

　　记者联系到源屋曲小区此次集体收房的组织者“雅狼”，他说：“我们一共集合了27户业主，之后又选出我们6位组成收房小组代表其他人和开发商协商，为此还专门聘请了律师。”

　　针对业主们关心的公共空间建设、临时电和房屋质量等问题，小组成员经过近一个月的努力，终于说服开发商同意维修部分有问题的房屋。“雅狼”说：“如果和开发商谈共性问题的同时又谈个性问题，开发商会觉得我们这个组织松散、不团结。”

　　“雅狼”认为，不是所有个性问题都可以解决，有些业主提出的房屋问题是合法不合理，很难在开发商那里得到回应，因为建的时候没有违法，只是业主觉得和心里想的不一样或者不那么。“雅狼”认为，只有比较大的影响生活的个人问题才有可能和开发商协商。

　　“雅狼”说，随着收房工作的完成，收房小组的任务也将告一段落，接下来要做的就是成立业主委员会继续维护业主的利益。

　　开发商

　　集体收房过程是“双赢”

　　记者致电华安泰房地产开发公司源屋曲销售部崔经理，得到的回答是：“我们在业主提出房屋漏雨等质量问题后进行维修，是属于正常的必要的操作。”除此之外，崔经理没有回答记者提出的任何问题。

　　对于集体收房现象，北京世茂房地产开发有限公司的范经理将之归纳为一个“双赢”的过程。“一方面业主可以通过集体收房组成一个相对强势的组织，聘请专业人士，引起开发商更大的关注。同时开发商的产品必须满足业主的要求，业主在提意见的过程中对开发商完善自己的产品也是有利的，双方都可以获利。”范经理认为，对于规范的开发商，集体或个人收房都是无所谓的，但对于不太规范的开发商，集体收房就是一个约束。

　　律师支招

　　房屋也有保质期　业主可索赔

　　冠恒律师事务所李律师告诉记者，赵先生家出现的漏水问题，属于在收房前无法预知或很难预知的，交房后才渐渐暴露出来，并且是影响生活的重要问题。房屋质量也有相应的保质期，因此开发商有义务帮助业主解决。

　　“张小姐家没有空调机位，但购房前开发商又有承诺，如果双方确实不能达成一致，张小姐可以向开发商索要赔偿。”李律师表示，这种情况属于建造上的失误。

　　律师建议

　　冠恒律师事务所李律师提醒业主在参加集体收房后应注意以下几个步骤：

　　步骤一：不打无准备之战

　　集体收房小组成立之后，主要成员应该确立一个明确的工作范围，并详细列出要与开发商谈的内容，这个内容应以工程质量为关注点，尽可能把利益细节详细化。

　　步骤二：知己知彼

　　收房小组成员要熟悉参加集体收房的各位业主，了解他们较关心的问题，明确彼此的利益点；同时，对于开发商的弱点、底线也要有清楚的认识，直接与开发商的专业层联系，获取有效信息。

　　步骤三：谈判要有理有据

　　为了使和开发商谈判的过程更加有效，收房小组应该聘请专门的律师帮助指导并解决一些专业性的问题，法律、行政法规都是在与开发商协商时的有利砝码。

　　步骤四：沟通是法宝

　　其他参加集体收房的业主应该及时与小组成员沟通，把希望解决的问题告知各位代表，在公共性问题解决之后，应在收房之前提出个性问题，以便再与开发商进行协商，若等到收房后再提出，解决起来就比较困难

　　步骤五：不达目的誓不罢休

　　在谈判过程中，不要嫌麻烦，在没有谈妥时不要忙着签约，一旦签约，就会给解决问题带来难度。

　　步骤六：以和为贵

　　要明确与开发商不是敌对关系，尽可能软化矛盾，而不要激化矛盾。

　　相关链接

　　“集体收房”的概念较早是由华清嘉园的业主们以自己的行为，在律师的帮助下“创造”的。2002年5月18日，华清嘉园的业主们在收房前，通过相互联系、沟通，约定一个时间一同去验房、收房，并通过验房、收房发现相关的问题，集体向开发商主张权利。

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