去年一连六次的加息效应终于在2008年爆发。今年1月1日起,房贷执行了新利率,这让无数房贷者感到每月还款压力越来越大,加之股市走势不明朗、基市低迷等因素影响,相当部分借款人选择了全部或部分清仓,把钱用来提前还贷。

　　案例:29岁的卢先生是广州某上市公司的普通职员,月收入8000元左右；太太27岁,在某事业单位从事文秘工作,月收入2500元左右。2006年3月,卢先生和太太一起供了一套100平方米左右的房子,总房款55万元,头付20万元,其余35万元全部为15年期商业贷款,今年1月1日以前,卢先生每月还款额约为3000元,1月1日之后,由于房贷执行新利率,卢先生每月要多还近200元。

　　较近,股市不景气,CPI指数又居高不下,把闲钱存在银行远远抵销不了物价上涨的幅度,理财不仅风险大,而且预期收益也不够理想。在这种情况下,卢先生想到了提前还贷,他和太太两年多来的公积金共有8万元左右,股票和基金累计5万元,银行活期存款4万元,再加上父母支援3万元,卢先生可以一次性提前还款20万元。

　　事实上,随着央行去年六次加息的累计效应爆发,不少"房奴"都有着和卢先生同样的想法。以申请贷款额度一万元为例,假设客户采用等额本息还款法,在贷款期限内没有出现其他变动情况,计算如下:

　　贷款类别 贷款每月多 累计多

　　期限(年)还款(元)还款(元)

　　公积金贷款 10 0.88 105.60

　　20 1.00 240

　　30 1.10 396

　　商业贷款

　　(按照利率下限计算)

　　10 1.17 140.40

　　20 1.50 360

　　30 1.52 547.20

　　只要用实际贷款额度乘以上面不同年期的多还款数额,就可大体推算出每月和累计多还款的数额。比如:公积金贷款20万元、期限20年,每月就要多还款1×20=20(元),累计要多还款240×20=4800(元)。同样,商业贷款20万元、期限20年,每月就要多还款1.50×20=30(元),累计要多还款360×20=7200(元)。

　　一、提前还贷有窍门

　　民生银行深圳分行理财规划师安邦勇指出,提前还贷也有小窍门,掌握这些小窍门,在同样条件下能节省更多的利息。

　　先还商业贷款更"划算"

　　由于公积金贷款的利率比商业贷款享有一定的优惠,所以目前很多购房者都尽量选择了公积金贷款和商业贷款组合的贷款形式。对此,安邦勇建议,如果市民的住房贷款是由商业贷款和公积金贷款构成的组合贷款,那么先还其中的商业贷款则会"优惠"多一些。但现在大部分银行都要求先还公积金贷款,后还商业贷款。

　　缩短贷款期限更省钱

　　提前还贷的主要目的就是减少利息,尤其是在贷款的较先几年当中,因为本金基数大,利息相应也高。安邦勇建议,在贷款的前几年中,应争取能多还款,使总贷款中的本金基数下降。

　　安邦勇认为,提前还贷后选择哪种还款方式要考虑自己预期的情况,如果贷款者有稳定收入,每月收入均衡,比如公务员类型的,可以选择每月减少还款金额,还款年限不变；反之收入不太稳定,几年内可能遇到资金周转等问题,可选择每月还款金额不变,但缩短期限方式来还款。单纯从节省利息的角度,选择缩短贷款期限是一个不错的选择。因此,卢先生夫妇可以从自己的实际情况出发,选择以何种方式提前还贷。

　　二、应避免非理性提前还贷

　　对于提前还贷现象,安邦勇表示,购房者应避免非理性的提前还贷。他认为,住房按揭贷款、个贷及车贷对个人来说既是一项负债,更是一项长期性投资,是个人理财工具之一,应该纳入到个人的一个长远的、理性的综合理财计划中,理性地看待利率的变动,没有必要为了提前归还银行贷款,而降低自己和家庭的生活质量,影响到个人和家庭理财目标的实现。

　　安邦勇认为,在贷款利率提高的情况下,若投资渠道欠缺,投资者可以选择提前还贷,但提前还款的金额比例需要根据实际情况而定。一般来说,保留必要的生活备用金是必需的。像卢先生那样,不仅把自己的闲散资金全部用于提前还贷,甚至动用父母的储蓄并不可取。其次,用来还贷的应是不可以用来投资的资金,例如公积金。至于股票和基金,属于长期投资工具,若遇到行情调整时机,采取全部清盘用于还贷的做法并不可取,因为目前股市正处于低位调整时期。

　　安邦勇认为,在房贷利率高企的形势下,由于投资面临不确定性,当贷款成本高于预期投资收益时,大部分人头先的计划是提前还贷。但是从长期投资角度考虑,投资者若选择提前还款的同时,也意味着将失去投资机会。

　　三、闲散资金巧理财弥补"利息损失"

　　如果不进行提前还贷,能否找到一种投资方式,既可以降低贷款成本,也可以保持可能的投资机会?安邦勇表示,投资者可以通过选择合适的贷款理财工具来实现目标,一方面提高投资收益率,一方面降低贷款还款成本,并且保持多样化的资产组合。针对卢先生的具体案例,他给出了完整的理财规划方案

　　卢先生公积金有8万元左右,投资性资产5万元,银行活期存款4万元,父母支援3万元。目前,可以确定用来提前还款的是8万元公积金。其他资金可以用来进行理财投入。

　　在提前还款后,卢先生的贷款余额减少至23万元,月供也会适当降低。

　　理财目标:降低贷款支出；提高理财收益；积累养老准备金；保留分散的资产组合,把握投资机会。

　　贷款理财 降低按揭支出

　　卢先生夫妇月收入1万元左右,同时闲余资金7万元。若选择提前还贷,一方面会降低生活支出,导致生活质量下降,另一方面,也降低了投资准备金,当好的市场投资机会出现时,由于缺少流动资金,将失去投资机会。因此,卢先生可以选择将闲余资金用于贷款理财,一边将资金作为生活准备金,一边可以降低贷款的成本。目前,部分银行推出贷款理财产品,贷款人若将活期存款存放贷款账户,当存款超过一定金额时,即可减少贷款利息支出。例如民生银行推出的贷生利产品,当投资者在理财账户中的活期存款高于5万元时,即可享受部分贷款利息的减免,而同时该部分存款还可以享受到高于活期的利率。贷款利息支出减少和理财收益增加两不误。若选择贷款理财,投资者的资金是以活期的形式存放,因此全部的资金都可以随时动用,也就增加了投资者的生活保障金,一举多得。

　　卢先生夫妇月收入较高,可以将每月的节余投入贷款理财账户,一方面积累了投资准备金,一方面加速了贷款支出的减少。

　　新股理财 提高短期

　　当全部资金投入贷款理财账户后,卢先生还可以选择短期理财,提高贷款理财账户的收益。因为贷款理财账户的资金可以随时动用,只要理财的收益高于节省的贷款支出,就可以选择。在当前环境下,收益能高过贷款支出的投资渠道很少。部分新股的收益率可能高于同期的贷款支出,卢先生可以选择在大盘股发行时,将资金投入银行的新股理财,获得高于贷款成本的收益。当然,并不是所有的新股收益都高过贷款利率,新股投资也有破发的可能,在做投资时需要谨慎的分析。

　　保持分散的投资组合

　　从长期的投资角度讲,分散的投资组合可以降低风险,获得比较高的,因此,卢先生不应该将所有金融投资资产清盘用于提前还贷。在目前的行情下,股市面临大小非解禁、货币政策紧缩等因素,出现较大的波动,直接投资股票存在较大风险。因此,卢先生可以降低股票投资比重,将债券型和指数型基金作为主要投资渠道。这样一来,在货币政策紧缩的情况下,货币市场得以保持较高的收益,债券型基金可以为投资者创造较高的回报。同时,卢先生采取定期定投的方式,投资指数型基金,一方面规避了个股风险和短期股市波动风险,另一方面可以获得长期市场回报。目前来看,以沪深300指数和新华富时50指数作为投资范围的指数型基金是合适的选择。 (责任编辑：JN040)

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