个案

　　林女士购了一套１００平方米、４年楼龄、带装修的二手房，当时成交价为５６万元。业主说原装修大概花了８万元，４年房龄折旧后约算３万元。后来，林女士无意中发现同社区中一样面积的一套没装修的房子，售价仅为５０万元，这样换算起来她购的那套房子装修价格实际上就高达６万元了。她认为这房购得有点“冤”。

　　林女士认为这样购房对消费者不公平，但是当时又是购卖双方协议通过的，她询问有什么办法在事前进行较为公平的评估？就此问题，记者采访了有关专业人士，但是非常遗憾的是，目前我国有关房屋装修的折旧估算方法尚未出台，而仅有的部分《房屋估价办法》中的有关条款却 于拆迁改造房屋。

　　分析

　　在二手房的交易中，以装修过的房子居多，而且比较抢手。但也有个问题，购家与卖家都会对房价中装修部分的价格有着较大的争议。

　　记者从中介代理行中了解到，目前广州的二手交易中一般都是将房屋的装修价格直接打入房价里面，这样对购家和卖家都比较方便，但是有地产经纪人也告诉记者，部分精装修的房屋通常是另算装修费用的，一年内的装修成本一般可以全计，而且装修折旧并不以年限来估算。随着二手交易市场的越来越活跃，房价中的装修价格“水分”逐渐引起购家的关注，所以记者认为在进行二手房交易之前，应该多注意装修价格的评估，以减少其中的“水分”，以更为实在的价钱购购更为放心的房子。　

　　办法

　　有关评估专业人士认为，估算装修价还是有一定的规律可循的。现在市场一般采用５年制折旧方法，较后留有２０％的残值，折旧以年１０％、年２０％的递进方法估算，通常年就应有折旧。

　　１、装修价与房价分开评估

　　在交易中，购家对房屋的装修虽然多有挑剔，而且多数会有所改动，重新装修，但是在整个房价的评估中，装修的问题却居于次要的地位，一般排在楼层、朝向之后，因为评估时除了年限外还要结合磨损率、装修水平、使用状况等综合考察，所以专业人士建议，装修价较好与房价分别评估，尤其是７、８年前的装修成本在评估价格时基本上就可以忽略不计，这样一来，购家对装修价就比较清晰了，可以讨价还价的空间就更大。另外，卖家也可以对装修成本控制得更紧密一点。

　　２、请专业人士进行“鉴定”

　　购家要对二手房及装修部分取得一个合理的价格，除了评估师之外，较好还要有装修设计人士的意见，记者从某装修公司的设计人员处获知，现在很多美观的材料看起来高端，但价格非常便宜，在行的人一眼就能看出其装修、装饰材料的档次、价位，而购家一般对此是外行。所以，比较保险的做法就是要求卖家提供当时装修时材料的有关票据，或请专业人士对装修进行“鉴定”。

来源：南方都市报

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