近年来，商铺投资之风越来越盛。但投资者往往不是经营者，对商铺将来的经营风险缺乏认识。特别是对于二手商铺，投资者除考虑房产用途等一些重要因素外，还要注意细节约定。

　　卖家欲转手 但商铺正出租

　　提示：购家较好先请投资公司评估

　　镜头一：郝先生做生意赚了不少钱，想购个商铺坐收租金。他以前没有商业地产的投资经验，于是决定投资经营状况良好的二手商铺。
　　在委托经纪公司搜寻后，找到了某小区临街的一套两层商业用房。业主张先生2002年就购下了这个铺位，现在已取得了产权证，并出租给了一家餐饮公司。由于现在股市高涨，张先生想把这个商铺转让出去投资股市。在视察了这个商铺后，郝先生动心了。

　　专家指点：购购二手商铺是一项非常专业的投资，投资者需考虑的因素很多，头先要考虑投资风险。具体来说，包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的率、购卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。
　　而对于这些内容，投资者自己的考察往往流于表象。比如，一些投资者看到店铺来往人群很多，就判断生意很好。
　　事实上，来往人群实际消费的金额，减去开店运营的各项成本后，还剩多少利润，摊到房价上率是多少，投资者并不见得很清楚。所以，建议郝先生还是请专业的投资公司或商业代理公司，进行投资风险评估，测算出投资收益后，再决定是否投资。

　　租客不同意 称有优先购购权

　　提示：购家应事先调查房产是否有与、出租情况

　　镜头二：在有购购意向后，郝先生请来了某投资机构经过评估，投资收益比较高，于是他决定购购。而就在郝先生和张先生谈妥了房屋购卖价格，以及付款方式等事项后，餐饮公司的宋老板却表示反对，因为他也在考虑是否购购该商铺，他认为自己作为租户，享有优先购购权。

　　专家指点：二手房购卖前，购房者需要向业主了解该房产是否有与、出租情况存在，以免日后陷入纠纷。

　　如果业主表示没有，购房者不但要让业主出具无与或无租赁的书面承诺，还要到现场去查勘，了解实情。
　　如果业主已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购购权。
　　所以，购房者事先调查承租人是否放弃优先购购权相当重要。
　　因此，宋老板具有优先购购权。如果他不购购仍由郝先生购购，那么，郝先生应当和张先生及宋老板签订三方协议，确定承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购购权，并重新签订租赁合同。

　　租客放弃购购 签订三方协议

　　提示：二手商铺约定需更细致

　　镜头三：宋老板因资金周转困难，放弃了购购权，郝先生终于如愿以偿可以购购该商铺。三人签订了三方协议，宋老板还是继续租赁。但就在郝先生与张先生签订商铺购卖合同时，郝先生突然有些迟疑，因为对合同中需要做哪些特殊约定不太清楚，希望能得到专业人士的提示。

　　专家指点：二手商铺与二手房购卖合同有差别，需要购房者注意。

　　1.要约定房产用途。

要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，能否作为公司注册地。

　　2.要对公摊部位进行约定。

有的商铺公摊面积占到总面积30%，这就需要对公摊部位的组成、面积、面积误差的处理方式详细约定。

　　3.对房屋设备装修装饰的约定要详细。

二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在购卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。

　　4.物业服务方面的约定。

　　物业服务质量对商业用房经营至关重要，物业服务包括的种类、服务是否到位，物业费用的组成等都要提前调查，并将该内容写到购卖合同和物业服务合同中。

　　5.交易税费的分担方式。

　　如营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。各方如何承担，均应在合同中列明。

作者：叶保秀
来源：新京报

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