而继深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州6城市之后,12日,南京也出台楼市调控细则,严格限制购购第三套住房。至此,加上今年4月30日就较早推出“限购令”的北京,全国已有8个城市限购。另有消息称,广州细则很可能在今天出台,后期也仍将有城市跟进“限购”。那么,“限购令”究竟能否让楼市降温呢?

　一线城市成交开始下滑 楼市降温是大概率事件

9月29日,“国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨”的相关房地产调控措施发布,主要内容涉及到各地实施细则及落实、完善差别化房信贷政策、调整房地产相关税收、增加住房供给、加大交易环节查处五个层面。当中较引人瞩目的,当属要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,在一定时间内限定居民家庭购房套数。

新政的出台,显然与“金九”楼市成交和房价的反弹有关。据统计,9月较后一周,中原监测的9个城市一手住宅成交量均出现大幅增长。9个城市成交总量环比增幅高达六成,其中北京环比激增了163%,重庆增加九成,其余城市增幅普遍在三至五成。9个城市的单周成交量均达到或逼近今年以来的峰值,广州、深圳等市甚至与去年高峰期水平相当。因此调控加码赶在国庆前祭出,旨在为“银十”降温的意图明显。

国元证券报告指出,政府在实施了史上较严厉调控政策后的半年时间,再次出手打击,是为了保持上次调控的成果。4月份的调控是开始考虑在供应面增加供给,对于房价上涨过快的一线城市压制需求,对于需求量大的二线城市以增加供应量为主,但这次调控主要以压抑投资性和投机性需求为主。

随后,深圳、上海、厦门等城市相继出台了地方细则,明确限购。截至目前,已有8个城市颁布了“限购令”。正如SOHO中国董事长潘石屹所言,此次调控“在意料之中”,是“根据市场的变化随时去调整”,因此“对市场有立竿见影的影响”。

国庆期间,一线四大城市中,京、沪、穗三市一手住宅的周成交量分别有八成、六成和四成的环比降幅,只有深圳仍有四成的增加。而深圳新房成交环比虽有增加,但也主要是由于前4天市场延续了9月的“翘尾”趋势,4天成交近2000套。此后3天,“限购令”影响显现,成交锐减,3天仅成交550套住宅。杭州、宁波和福州等出台楼市细则的城市成交量也出现了明显环比下滑。此外,10月周楼市继续降温,18个城市周销量平均环比下滑24%,部分城市如济南、昆明等地环比降幅在60%以上。

国信证券分析师方焱指出,政策变化将对行业产生显著影响,10月楼市降温将是大概率事件,预计四季度行业整体销售速度可能明显放缓。浙商证券戴方则表示,借鉴4月“国十条”出台后的商品房成交走势,今年“银十”商品房成交将会相对黯淡。

　有购家抢在“限购令”前签约 需警惕蓄积一波反弹

不过,对于包括“限购令”在内的本轮调控究竟能否如人所愿取得较终成效,部分专家仍有异议。

合富辉煌头席市场分析师黎文江认为,目前楼市的有效需求,即头次置业和改善置业已经释放得差不多了,因此原本第四季度就会进入成交减少的市场运作阶段。即便是投资客仍有需求,可以再新购一套。另据介绍,即便出台了“限购令”也不排除仍可用父母的名义进行购房,对降低房价是否有成效仍有待观察。

的财经评论员叶檀则指出,各城市出台的“限购令”以一刀切的行政手段,没有区分已经持有的物业套数,不管是尚未购房的居民,还是拥有七八套住房的居民,一律可以再购一套新商品房,与其说这是对房地产投资的抑制,不如说是对投资者的鼓励。

而期待同时给楼市和土地市场降温的新的调控,似乎并没有在土地市场取得效果。10月,不缺“粮草”的房企依然大肆出手,四处购地。

继9月新增9幅地块,总面积达82万平方米,保利地产10月12日下午再度出击,以7.6亿元将位于南京城东仙林湖板块的G34纯住宅用地收入囊中；同时在杭州又斥资7.88亿元竞得下沙沿江地块。央企中粮地产11日公告称,通过竞标方式取得沈阳市皇姑区航空学院地块国有土地使用权,总价为31.22亿元。中国武夷同日也称,通过竞拍的方式,以总计4亿元获得福建省南平市迎宾路中段原南平师专地块国有建设用地使用权,项目用地面积13.03万平方米。

另一个现象同样值得关注。10月7日,广州的网签量降到365套,10月8日却突然回升到775套,9日和10日更是猛增到1153套和1482套,达到近半年来的新高点。深圳从10月8日开始,也出现了市民如潮水般涌向深圳市规划国土房产信息开具房屋产权查询证明,甚至出现千人“长龙”的壮观景象。

业内人士指出,这主要是由于不少购家想抢在广州“限购令”正式发布前签约,而开发商也增派人手办理已成交但未正式网签的单。显然,在投资渠道单一的背景下,购房仍是不少人的心水所在。由于当前的调控政策仍然以“遏制需求”为,这很可能导致几个月的观望期后,楼市蓄积一波更大的反弹,需要警惕。

　调控政策储备充足 是否出房产税取决房价变化

不过,联系今年楼市每一次出现反弹都会促使新的调控出台,显示出政府调控的决心。相信未来政策走向仍将着眼于房价,如果房价继续上涨,则会有新的调控措施。而综合来看,调控政策储备仍较充足。

除了未来其他地方的楼市调控细则将会陆续出台,征收房产税是比较受到关注的调控楼市的砝码。中原地产报告指出,房产税经历了多次传闻和风波,“9·29”新政中再次提及“加快推进房产税改革试点工作”,预计上海和重庆前期关于房产税试点的传言有望成为实际。

上海市细则中也明确提出,“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。10月9日,上海市房管局局长刘海生在对“沪十二条”进行解读时透露,目前上海市已建立房屋状况信息,是做好房产税改革试点的一项重要基础工作。

分析人士认为,在当前流动性充裕的情况下,仅通过行政性限购措施和收缩信贷控制房价,还是有相当的难度,因此房地产税的出台势在必行。叶檀也表示,动用规则中已有的财税手段,对拥有两套以上住房者征收物业税,以体现多占用资源者多纳税的公平原则,可使房地产市场回归到消费者需求为主体的健康市场。

但叶檀同时提醒,新政以来我国的房产税一直雷声大雨点小,传闻中出台的税率仅为0.4%左右,远低于国际平均水准,这将大大增强投资者对未来的收益预期,这将使房产税蜕变为多如牛毛的房地产税费中的一项,而不是大众所寄望的摆脱土地财政的体制性改革。业内人士分析,房产税或物业税到底能在多大程度上影响房价,取决于具体的细则、税收如何征收、对第几套房是否采取分别的税率等。

除了对保有环节征税如物业税和房产税这一杀手锏以外,大通证券研究员黄鹤认为还有一些其他的政策可供出台,例如对开发贷款进一步收紧以促进开发商快速销售,以及进一步改变个人住房贷款信贷政策,坚持非价高者得而是综合考虑的土地拍卖政策甚至改变预售制度等,都将从一定程度上稳定房价。记者卢轶