●去年底以来,A股涨势明显回落,关键原因在于中国房地产板块出现大幅的调整,地产指数调整幅度在20%到30%,部分地产股跌幅接近50%。但与此同时,地产业的产业资本却在此时大举转换成金融资本

　　●我们可以清晰地发现地产业蕴藏着巨大投资机会:一方面,政策的矛盾预示着在刺激政策逐步退出后,基于房地产行业长期发展的一些政策将逐步出台;另一方面,目前新房成交量的下降将为该板块出现恢复性的价格回升带来空间

　　●立足长远,当前无疑是非常好的一个投资地产股的时期,但这并不意味着短期地产股会有很好的表现。当然,对长期投资者来说短期并不重要。而当前中国地产业出现的矛盾状况也给地产业的产业资本折价进入金融市场的机会

　　当下,没有哪一个板块比房地产板块更加令人关注。因为它是实体经济起落的关键,是证券市场涨跌的源头。去年底以来,A股涨势明显落后欧美,关键原因在于中国房地产板块出现明显的调整,地产指数调整幅度在20%到30%,部分地产股跌幅接近50%。但与此同时,地产业的产业资本却在此时大举转换成金融资本:恒大地产、世茂房地产、绿城中国、合生创展、雅居乐等上市公司高管或大股东确在近期频频增持自家股权,当然李嘉诚也在增持长实与和黄。与此对应的是,不少行业出现了明显的金融资本的退出。在市场人士普遍看淡地产股的同时,相关的实业界人士却有着截然不同的另一派观点。孰是孰非？

　　四大矛盾聚集房地产业

　　头先是政策理解的矛盾,即政策的矛盾。当前房地产政策的核心在于要遏制快速上涨的房价,与此同时,希望新房成交能够得到维持,进而使得钢铁、水泥、家电等行业不至于出现过于明显的产能过剩。分析人士普遍预期这两大目的难以同时达到。政策主要从调需求和调供应两方面下手,一方面加大购房头付比例和取消利率优惠;另一方面对地产商地产开发的资金取得进行一定的限制。从政策的趋势来看,目前依然在趋紧的过程中,这包括部分银行目前对头套7折利率的审核较为严格,部分头套住房也未必得到7折优惠利率。

　　其次是地价与房价的矛盾;即成本的矛盾。当前一个突出的现象是,“面粉价格贵过了面包”。这种现象是很少见的一种现象。一般分析认为,这意味地产业泡沫非常显著。但实际的情况可能会与大众认识有较大偏差,不能简单以该现象出现,来判断中国房地产业将崩溃,相反,我们应当考虑的是,为什么会出现这种反常现象。

　　第三是开发商对行业前景分析的矛盾;供应的矛盾。长期看依然是供不应求,但短期看,可能形成供过于求。当前来看,开发商依然对前景持乐观态度。这可以从两方面看出,一是地价依然处在高位;二是开工规模依然保持在高位。但这两点需要经受未来新房成交下滑的考验。

第四是购房者的矛盾;需求的矛盾。以十年眼光看,中国房地产业的需求高达100亿平米。但目前证券界的观点是,2010年新房成交量将同比下滑20%。长期和短期之间存在目前的矛盾。

　　产业资本大举进入地产板块

　　从投资者的角度来看地产业的四大矛盾,我们可以清晰地发现其中蕴藏的巨大投资机会。一方面,政策的矛盾预示政策未来的方向是继续加大房地产开发的力度,进而形成较为充裕的房地产供应。这预示着在刺激政策逐步退出后,基于房地产行业长期发展的一些政策将逐步出台,其核心将是满足老百姓不断增长的住房需求。这将使得房地产政策环境趋于透明,趋于可预期;另一方面,2010年的新房成交量的下降将为该板块出现恢复性的价格回升带来空间。

　　而从估值的角度看,当前地产股的市场价格已经远远低于其重估净资产值,部分龙头地产股的价格甚至只有其净资产值的60%,甚至50%。应该说,这是一个非常低估的价格。这意味着,当前价格下隐含的A股龙头地产股上涨幅度在100%至120%左右。

　　这样来看,笔者认为,实业界的看法是正确的,他们是基于Q值在操作,地产股市值已经仅为重估净资产值的5至6成;而市场人士的看法是错误的,他们的观点主要基于短期市场价格的波动预期。无疑,当前中国房地产进入了一个相当矛盾的时期,但从长远看又前景光明。立足长远当前无疑是非常好的一个投资地产股的时期,但这并不意味着短期地产股会有很好的表现——当然,对长期投资者来说短期并不重要。或者我们可以说,正是当前中国地产业的四大矛盾给地产业的产业资本折价进入金融市场的机会。

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