日前，记者接到业主投诉，称在位于北京市昌平区的碧水庄园别墅内，部分业主私搭乱建，严重影响了其他业主的正常生活。据记者调查发现，不仅仅是碧水庄园，在昌平、顺义等别墅项目较多的区域，许多业主抱着“我的地盘我做主”的态度，随意改动建筑结构和环境，侵占公共绿地，在互相攀比之下大兴土木仿佛已经成为某种潮流。某些别墅区私搭乱建行为严重失控，社区原有的环境被改得面目全非，给其他业主的正常生活造成了极大困扰。

　　碧水庄园多栋别墅在改扩建


　　碧水庄园是京城知名的成熟高端外销别墅项目，每套别墅价值近千万元。家住碧水庄园30区12栋的董女士对记者表示，今年年初，紧邻她家的30区16栋的业主开始扩建，随着工程的进展，16栋周围有3面绿地被毁，别墅在原来的基础上向周围扩张了两米，楼层也有加高，直接影响到她家的采光。


　　董女士说，因为扩建，两家别墅的距离拉近，她家二楼的卫生间正对着16栋的窗户，不得不白天晚上都拉着窗帘。董女士说，这让她在家居住时失去了安全感，她只能无奈地在今年2月搬到别处居住。


　　记者在30区16栋别墅前看到，别墅周围的绿地基本被毁，扩建工程仍在继续，现场支着大量脚手架，堆放着很多建材，工人们正在吃午饭。这栋别墅的业主告诉记者，他的别墅屋顶采光不好，他想改成平顶。扩建前他去规划部门报批未获理睬，他觉得“别墅内的绿地也都是自己购的，空着还不如建成房子，还能多住些人”，于是便开工了。


　　记者发现，碧水庄园别墅区内很多家都存在改扩建现象，比如一栋距离物业办公室不到100米的两层别墅正在施工，别墅的院子整个被刨开，七八名正在施工的工人说，他们正在替别墅的主人建一个地下室。这些独栋别墅每栋的建筑面积都有上千平方米，每栋别墅还有一个占地近千平方米的花园，改扩建一般都在花园里进行。


　　碧水庄园的一位业主对记者表示，这里的私搭乱建“已经到了失控的地步”，经常有别墅外面搭着脚手架，竖立起遮挡视线的围挡，沙子和建材堆满草坪，再加上施工产生的噪音，打破了小区的安静与和谐。“比如我家楼后那家，东南西北四个方向都加盖了，包括新建的车库和地下室，加建面积有300多平方米。现在，他家与我家之间的楼间距减少了3米多，新建部分还挡住了我家的采光和视野，给我和家人的正常生活带来很大不便。”该业主气愤地说。


　　违规建房可能埋下安全隐患


　　国家一级注册建筑师李颖悟接受记者采访时表示，私搭乱建从建筑技术层面上来说潜在危害主要有两点：一是建筑结构存在隐患，因为结构设计必须经过详细的荷载计算，业主自己的加建、改建，往往没有经过结构工程师在原有结构图纸条件下审核，如果超出荷载过多，久而久之可能会出现楼板或墙体裂变甚至倒塌的情况。二是用电的隐患，除了用电超负荷可能出现供电不足外，往往私建的部分电路安装施工不规范，容易出现短路并引发火灾。“从建筑美学的角度来讲，别墅业主私搭乱建对其他业主也容易产生不良影响。”李颖悟表示，住过别墅的人都会有深刻体会，公共区域的景观环境对居住者的影响很直接。私搭乱建一是提高了居住区的容积率，居住容积率是一个从建筑密集程度评价居住品质的指数，容积率的提高会影响居住小区的舒适感；二是私自搭建往往没有经过专业建筑师设计，加建部分与整个小区的建筑风格不协调，破坏了整个小区的视觉美感；三是有些加建会降低整个小区的绿化率。


　　别墅改造须经相关部门审批


　　通常情况下，业主购购联排或独栋别墅，会取得所购房屋的所有权证，由此也一并取得房屋所占土地的使用权，有的业主甚至已经取得院落的土地使用权证，因此许多业主会认为“我的地盘我做主”，任意改建扩建别墅。那么在法律上业主是否有在房前屋后建造房屋、改建景观等的权利呢？


　　北京隆安律师事务所陈旭律师认为，业主私搭的建筑如果在其产权范围之外，即在公共场所、公共通道、公共绿地等，则属于违章建筑。如果在产权范围之内，则应当经过规划部门的许可，还要征得邻居的理解和认可，否则极有可能造成相邻权的侵权。因为根据《北京市城镇私有房屋翻建扩建规划管理若干规定》和《北京市禁止违法建设若干规定》，没有经过报批，在产权范围内的私搭乱建也属于违法行为。“修建房屋需要取得规划、建设部门的批准，否则是违法建筑应予以拆除，改造房屋如涉及房屋主体及安全性等问题，也是需要设计、审批等手续。只有符合法定手续的建筑物才受法律保护，如果超出法律范围私搭乱建，将损害他人和社会公共利益，较终个人利益也会受到损害。”陈旭说。


　　叫停私搭乱建面临执行难


　　别墅项目私搭乱建现象如何解决一直困扰着人们。“放任自流、听之任之显然让人无法接受，可目前想以法律手段进行约束，却往往面临着执行难的问题。采取什么样的手段才能有效制止私搭乱建，这是从开发商、物业公司到业主共同的困惑。”某开发商接受记者采访时无奈地说。


　　陈旭律师指出，《物业管理条例》第46条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”由此可见，物业公司虽然没有执法权，但对所辖物业拥有管理权，应该对社区内的违规现象进行制止，必要时可以通过法律途径解决。无论是物业公司还是受影响的业主，若发现社区内存在私搭乱建现象，应及时向有关单位举报。


　　据碧水庄园物业管理公司的林总经理介绍，业主私搭乱建的情况已存在多年，物业人员发现后均进行了劝说，甚至也下达了停工通知书，但没有任何业主理睬。他对记者说，物业公司多次向北京市昌平区规划局和城管大队进行举报，几年下来仅举报材料堆起来就有一米多高，城管和规划部门工作人员经常来调查，但仍无法阻止业主的私搭乱建行为。


　　据记者了解，小区内私搭乱建、侵占绿地等行为涉及规划、建设、绿化等多个部门，一方面，由于多头执法、职责不清，各部门之间存在推诿扯皮现象；另一方面，由于我国目前没有明确的相关法律法规，也使执法部门产生了畏难情绪。


　　昌平区城管大队一名工作人员称，别墅项目内私自改扩建的情况极其普遍，城管一个部门根本无法完全解决问题。该工作人员说，由于业主都拒绝接受调查，导致证据缺失，所以无法制止私搭乱建行为。其实物业公司在这方面也有责任，改扩建需要那么多建筑材料，如果物业公司不允许其运进小区，私搭乱建的情况就会得到有效制止。城管部门表示，只有政府多部门牵头进行联合执法，才能有望根除小区内乱搭乱建的现象。

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