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新购房合同对购房者有哪些保护
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 623 次
新购房合同对购房者有哪些保护
日前,建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法
规、规章的规定,对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订和完善,
并更名为《商品房购卖合同示范文本》。
新的《商品房购卖合同示范文本》对旧的《商品房购销合同示范文本》进行更
改与修订,目的在于进一步规范商品房购卖行为,从而更有力地维护交易双方的公
开、公平、公正的地位,使交易行为更为便于监管,这一措施对于交易双方的影响
是较大的。
对于购房者来讲,新合同范本在一定程度上摒除掉了一些非法交易行为发生的
机会,维护了购房人的利益;而对于开发商来说影响更大,新合同范本主要是对于
其自身的监管力度更强了,新增内容对开发商资格审定的条件增多,也对产品的质
量要求细化了。总的说来,对于开发商的要求更加严格了,但是也应看到,这种修
订,对于资质好有实力的开发商来说并不算为难,而对于资质差的没有实力的开发
商却是不小的打击,因为消费者的法律意识提高后,用新合同范本来保护自己的权
益,势必是对开发商的一种考验,实力薄弱的企业能否禁得住?是否敢于使用这一
新的合同范本?
房地产项目准售的限定更严格
原合同范本对于项目准售的限定不明确,规定的条款中大多数文字是用于描述
商品房的基本情况,而准售的条件加杂其中。新的合同范本,头先醒目提出:
条,商品房建设依据和条商品房销售依据,第三条才是购房人所购商品房的基
本情况。
原合同范本中只要求填写土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、
工程建设规划许可证号,而新合同范本中则要求写出土地使用权出让合同号、土地
使用权划拨批准文件号、划拨土地权转让批准文件号、建设工程规划许可证号、施
工许可证号、商品房预售许可证号。
可见,新合同范本从格式上就先突出了对“五证”的要求,没有五证的项目,
没法使用这个合同范本,在消费者维权方面,新合同范本就进步多了。
面积差异和设计变更处理标准更明确了
由于面积缩水,设计变更引起的纠纷,近年来是越来越多,所以原合同范本和
新合同范本中都有关于面积差异的处理和设计变更处理的条款,所不同的是新的合
同范本在处理的规定上标准更加明确了。
比如在交房面积上产生差异,双方按合同提供的可选方式进行处理。
原合同范本的原文:
该商品房交付时,房屋实际面积与暂测面积差别不超过暂测面积±_____
_____%(不包括±__________%)时,上述房价款保持不变。实
际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±_________%(不包括±___
_____%),甲乙双方同意按下述第________种方式处理。
1.乙方有权提出退房,甲方须在乙方退房要求之日起_________天内
将乙方已付款退还给乙方,并按__________利率付给利息。
2.每平方米价格保持不变,房价款总金额按实际面积调整。
3.双方自行约定。
比较新合同范本的原文:
合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第___
_______种方式进行处理:
1.双方自行约定。
2.双方同意按以下原则处理。
(1)面积误差比完全值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款。
(2)面积误差比完全值超出3%时,购受人有权退房。
购受人退房的,出卖人在购受人提出退房之日起30天内将购受人已付款退还给
购受人,并按________利率付给利息。
购受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内
(含3%)部分的房价款由购受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权
归购受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比完全值在3%以内(含
3%)部分的房价款由出卖人返还购受人;完全值超出3%部分的房价款由出卖人双
倍返还购受人。
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=——————————————————×100%
合同约定面积
可见,面积差异不能大于3%,比原合同要明确了。原合同范本中就没有规定具
体的标准,所以在实践当中,很多开发商与购房人约定的有不超过4%的,也有不超
过5%的。新合同范本给这种误差的余地缩小了很多。
另外,设计变更要提前通知购房人,在原合同范本中对提前的期限没有明确规
定,而新的合同范本中则明确规定不超过10天。
补充条款的余地增加了
新的合同范本,在每一条款中都留有空白行,供双方自行约定或补充约定,这
在格式上醒目地提醒消费者可以与开发商在合同签订之前,有权就每一条进行磋商
和讨价还价,这对于开发商来说,必然增加了谈判的难度,对售销人员的素质和耐
性无疑也是一个不小的考验。
产权登记约定更加可行了
产权问题是商品购卖中的一个大问题,引来的纠纷也不少,很多商品房售出后
迟迟办不下产权证,所以在新旧合同范本中都有关于产权登记的条款。因为商品房
购卖合同虽具有法律效力,但我国房地产产权管理采用的是登记制度,未经登记的
商品房购卖是不受法律保护的,所以开发经营单位出售商品房后,应在当事人签约
之日起30日内持商品房预售合同到房地产管理部门办理合同登记备案手续,未经办
理登记的商品房屋购卖无效。
原合同文本中第十九条规定:
乙方在实际接收该商品房之日起,在房地产产权登记机关规定期限内向房地产
产权登记机关办理权属登记手续,甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在
双方实际交接之日起________天内取得房地产权属证书,乙方有权提出退
房,甲方须在乙方提出退房要求之日起__________天内将乙方已付款退
还给乙方,并按已付款的_________%赔偿乙方损失。
按原合同规定办理产权登记是由乙方办理,而由甲方协助,这对于乙方来说,
有些勉为其难,不仅如此,一旦没有如期办理登记,只有一种解决方案,即退房。
任何一个乙方也不会愿意在经历周折之后再退房。
经过修改的新的合同文本规定的方案就比较可行。比如它规定:
出卖人应当在商品房交付使用后__________日内,将办理权属登记
需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,购受人不能在规
定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第_________项处理:
1.购受人退房,出卖人在购受人提出退房要求之日起_________日内
将购受人已付房价款退还给购受人,并按已付房价款的_________%赔偿
购受人损失。
2.购受人不退房,出卖人按已付房价款的_________%向购受人支付
违约金。
3._________________________________
_________________________。
可见新合同文本中,规定办理登记是由甲方负责,而且提供多个可选的处理方
案,这样就使开发商操作起来顺当多了,对于消费者来说也更容易接受了。
购房者要提高谈判水平
当然新的合同文本也不是无懈可击的,而且随着市场环境的改善,购房者谈判
水平的增强,新合同范本的内容还会有增改。比如按照国际惯例,为保证开发商将
购房款用于建设所购项目,防止开发商将购房款挪作他用,而不能保证购房者所购
房屋按期交付使用,开发商在办理商品房预售之前,应与金融机构签订预售款监管
协议,所以除了“五证”之外,还应有一个与金融机构的预售款监管协议。
(北京青年报 郑华)
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