“3·15”消费者权益保护日即将来临，新版购房合同也同时开始实行。新版合同和旧版合同有很大的不同，体现在不仅从条文数量上增加了两条，达到28条，更主要的是对很多权利义务关系进行了调整。上周日，本报房地产编辑部邀请北京市律协房地产专业委员会的委员陈旭律师、秦兵律师、邓泽敏律师以及业主舒可心，就购房人怎样使用新版合同维护购房权益进行了网上直播。

■新合同设定条文保护购房人

陈旭：比照新旧的合同文本，我们注意到，新的合同文本会增加很多实践中经常发生纠纷的一些相关的条款，提供了一个合同上的依据。过去的商品房交易购卖中，在很多的问题上，政府推荐的示范文本就没有作出约定，相当一部分开发商或者经纪公司，在售楼的时候，说这个是政府制定的文本，不能改，一般的老百姓认为这个是政府制定的东西是不能动的，使得这些售楼人员有机会曲解政府推荐的示范文本。正是因为这个原因，我们政府主管部门考虑到这些问题，总结前两年发生的问题，比如涉及到抵押的问题，规划的变更问题，房屋交接的问题等等，使得我们在这些问题处理上有一个合同的依据。在目前的市场情况下，如果说没有政府的指导引导市场，逐渐的把它规范化，市场可能会更加混乱。

邓泽敏：新合同设定了条文，对此前合同没有约定的事项进行约定，保护购房人。比如，新版合同规定了房屋的净高，尤其是规定了像商品房有关的抵押情况，这一点过去是没有的，而且把抵押情况向社会公示，明明白白购房。

还有一些设施的承诺，这些承诺比以前的合同详细的多，而且明确地写了什么时候达到什么样的要求，尤其是幼儿园、会所等都列明了，至少起到了提示的作用。还有第15条的交接手续，在这点特别提到了开发商不得将购售人作为交接的条件，现在出现一些比较多的问题就是业主不交纳税费，开发商不交房，这一点对业主解决这个问题有一个很明确的约定，从政府制定文本上来说，对老百姓是有用的。第16条，商品房的质量等一些约定比以前也有很大的进步，比较详细了。从能源的角度，第18条规定了住宅节能的措施，过去有房屋，可能没有中水，这样如果规定了住宅节能的措施，比如关于中水的规定，对于咱们国家能源短缺也有一些好的解决的办法。第20条，次规定了大产权，就是产权的初始登记，应该说是一个大的进步。还有共有权利的约定，过去的合同文本里，屋面使用权和外墙面使用权到底归谁，空白的，约定也是五花八门，购售人没有约定，现在就有了明确的规定。还有第23条专项维修资金的问题，过去要交维修基金，不交就不给房子，现在这一点有了明确的规定也是一个进步。

　　但是从制定合同文本的有关部门的说法来看，过去一式四份，现在是你打印多少都可以，保证购房人有原件，这是一个大的进步。

还有房屋的平面图，这次的合同文本列了一下，房屋在整个楼宇中的位置，比以前要详细了，到底位置在哪儿，有时产生一些误解。还有附件三提到了房屋抵押的问题，房屋附件六中装饰标准比以前的合同有很大的进步，约定得非常详细。

■部分条款的设计有待完善

秦兵：新合同在某些条款的设计上，也对保护购房人的权益有不利的地方。比如第16条款，说到对于房屋质量问题三种情况，包括地基基础、主体结构和空气质量问题可以退房。实际上房屋质量问题严重到能影响正常居住的情况很多，当你购到房屋以后，除了地基基础，主体结构，房屋漏水、隔热、保温、裂缝、倾斜、隔音、空鼓这样的问题，严重影响居住都有可能导致购房者行使合同解除权。根据目前的司法实践，一旦签了这个合同，后面的七个问题出现，开发商会在法庭上强调合同中约定，只能是地基基础和主体结构问题退房。法官一般会尊重合同，采信开发商的说法。这样，购房人解除合同的权利减少了60%~70％，大大受到阻碍。

其次，签署这个条款后，购房者怎么检测？以一栋20层高、建筑面积2万平方米的塔楼为例，业主购了这样的房屋，如果检测主体结构不合格，按照施工规范，必须把整个楼的主体结构用抽样、打洞等方式来检验，这个价格是一套房屋成本的3~5倍，地基检测是房屋价格成本的5~10倍，所以说哪个购房者愿意用这样的方式对主体结构进行检测？

另外，合同有一个关于公共设施违约，不得累加。这个是显失公平，为什么一项违约和多项违约的违约金是一样，这个对违约比较轻微的开发商是不公平的，建议把“不得累加”这句话删掉，这样才有利于奖优罚劣，鼓励规范的开发商保护购房人权益。

■用新合同签约该注意哪些问题

邓泽敏：头先是规划的问题，规划的问题谈到了。现实中规划的问题尤其是开发商改规划的问题层出不穷，还有一个市政基础设施的问题，上下水、电，这里只是谈到这么几个简单的措词，但是实践当中，如果约定，上下水系统或者是供电系统达到要求，那就可以解决了近一段时间的临时水和临时电的问题。建议业主把系统两个字加上，这样，如果楼盘达不到，开发商就要承担逾期交房的责任，这个对业主很有利的。

陈旭：示范文本有很多是空格，政府主管部门在制定示范文本的时候，充分地考虑到了交易双方的条件，留给购房人自己决定。正因为这个文本是由开发商提供给购房人，我们要注意他的交易条件是否公平。比如说违约责任，每天的违约金是总房款的万分之一，其实这样不公平，可能连贷款的利息都不够，因此要对这样的交易条件多加注意。还有一个迟延办理产权证问题，如果开发商不能在约定时间办理产权证的话，你可以退房，退房后可以赔多少？可以退总房款的1％，如果不退开发商也给业主一个固定的数额，是一个静态的，不依据时限的长短改变。如果迟延一个月，这样的数额相对比较合理，但如果延迟两年、三年甚至更长时间，业主只能达到总房款1％赔款的话就太少了，这样的问题作为购房人要特别注意。

同时，如果对房子有很多的期待，一定要把它落实到合同文本中来，否则的话，交房时拿的东西可能就不是想象的房子。尽管有这样的指导文本，但是有很多还是要做详细的约定。

邓泽敏：合同里说有很多条款对购房人是有利的，要注意协商用有利于购房人的选项来进行约定。比如净高的问题，但是能不能在净高打钩的问题，开发商就在层高打钩，你有什么办法？另外还有一些选择性的条款，另外还有同意开发商代交的问题，业主要增加法律意识，尽量争取对自己有利的条款进行选择。

舒可心：头先必须认真看合同说明部分，这个部分实际上告诉购房人有什么权利义务，别听售楼小姐、售楼先生的。如果大家连说明部分看不明白，别太自信，所以还是请律师帮忙购房。多个购房人可以联合起来请一个律师，这样成本较低。每一个条款到底什么意思，请律师讲讲。目前签约时发展商普遍不让改合同，这样一来，整个楼盘的合同就一个版本，可以让律师给大家讲讲，更多地体会一下合同条款所导致的后果。总之，作为购房人别太自信，在签合同上以为没有什么了不起，实际上里面是有很多陷阱的。

秦兵：购房人在签订合同以前，要认真学习研究合同条款。同时，要控制自己的时间支出。谈合同都要花费时间精力，如果不请律师的话，根据经验，一般每一万块钱的房款要花一个公里来谈判比较合适。如果房子价款是五六十万，就要花五六十个公里来谈判。

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