发展商在与购房者签订正式的商品房预售或出售合同之前，往往要求购房者与其签订一份楼宇认购书。发展商主要是想通过认购书中的定金条款来约束购房者前来签订正式的商品房预售或销售合同，购房者交付定金后，如果不签订正式的商品房预售或销售合同，则发展商将拒绝返还定金。
签署楼宇认购书并非房地产购卖的必经程序，是否签署由购卖双方自行决定。如果购房者与发展商签订了订购书并支付了定金，对各方面情况进一步了解后反悔，购房者未能与发展商签订正式的商品房预售合同或销售合周，发展商是否有权拒绝返还定金呢?要回答这一问题，头先要对楼宇认购书的法律效力进行分析。

楼宇认购书的法律效力

关于楼宇认购书的法律效力问题，法律界人士有不同的看法。有的学者认为，楼宇认购书是一个定金合同，定金合同是从合同，从合同依附于主合同即房地产购卖合同而存在。在主合同未签订的情况下，从合同无效，对双方没有约束力。有的学者认为，楼宇认购书是一个独立存在的合同，它不附于房地产购卖合同存在而存在，因此，它不因未签订正式房地产购卖合同而无效，是否有效主要看是否双方真实意思表示，内容是否法律、行政法规的规定。我认为后一种观点更符合法律规定，理由如下：
①楼宇认购书一般基本具备合同成立的主要条款。它对双方认购的房屋位置、面积、单价、付款方式及期限均有约定，对双方签订正式合同的时间以及违约责任作了规定，因此，它是一个独立的合同。
②楼宇认购书规定双方权利义务为：在认购书规定的时间按认购书规定的条件签订正式合同。认购书法律后果为：如认购方不按约定签订正式合同，发展商不返还定金；如发展商不按约定签订正式合同，应双倍返还定金。该定金条款不是为双方履行正式房地产购卖合同中约定义务而设定，因此它不是正式合同的从合同。
因此，楼宇认购书是一份独立存在的合同。根据上海市高端人民法院于1998年9月16日印发的司法解释第555条的规定：“当事人在签订正式的房地产购卖、租赁等合同前，又订立《意向书》、《预订书》等的，如确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力。”这一司法解释符合我国法律规定。
要判断楼宇认购书是否有效，主要看三个方面：
1、购的房地产是否符合商品房预售条件，即是否取得《房地产预售许可证》。如发展商未取得《房地产预售许可证》时即采用内部认购等方式与购房者签订该商品房的认购书，该楼宇认购书因违反《城市房地产管理法》中有关商品房预售条件的强制性规定而无效。
2、认购书要具备合同生效的主要条款，至少要包括如下条款：认购房屋的位置、面积、单价、总价及签订正式合同的时间等，否则认购书无法实际履行，没有产生效力的事实基础。
3、内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
综上所述，一份合法有效的楼宇认购书对双方均有约束力。如果认购人与发展商签订了订购书并交付了定金后又后悔，能否要回定金，主要看认购书是否有效及认购书的具体约定。

定金应当返还吗?

关于定金是否应当返还的问题，依据《商品房销售管理办法》及其他法律规定，应作如下具体分析：
1、《商品房销售管理办法》十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向购受人收取任何预订款性质费用。
根据这一规定及《城市房地产管理法》中商品房预售条件的有关规定，发展商在不符合商品房预售条件的有关规定，发展商在不符合商品房预售条件、未取得《房地产预售许可证》的情况下，采用内部认购等方式与购房者签订了认购书并收取定金的，该认购书无效，发展商应当返还定金。
2、《商品房销售管理办法》十二条款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房销售条件时，房地产开发企业不得销售商品房，不得向购受人收取任何预订款性质费用的，订立商品房购卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房购卖合同的，房地产开发企业应当向购受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”
根据这一规定，如果认购书中没有明确约定认购人不按认购书的条件签订正式合同，发展商不返还定金的，发展商就应当返还定金。
3、符合商品房销售条件的，认购书中明确约定如果认购人不按认购书的条件签订正式合同，发展商不返还定金。对此，分四种情况具体分析：
①如果认购书并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件完全留待将来去协商，但后来双方未能就上述条件协商一致，从而未能签订正式合同的，发展商应当将定金返给购房者。因为，此时购房者已经按照认购书履行了合同的义务，并不存在违约行为。正式合同之所以未能签订是因为双方未能就合同的内容达成一致意见，而不是购房者单方存在某种违约行为。按照认购书，购房者仅仅负有依双方约定的条件与发展商签订预售或出售合同的义务而不负有按发展商单方提出的条件签订正式合同的义务，否则违背了合同自愿与公平的原则。
②如果认购书已经将将来要签订的正式合同的条件中作了明确的约定，而购房者不同意按认购书的条件去签订正式合同，则购房者承担认购书的违约责任，发展商有权拒绝向购房者返还定金。如果双方当事人就认购书约定的条件之外的事项未达成一致，从而未签订正式合同的，购房者和发展商应将定金返还给购房者。例如，认购书未约定交付房地产日期，在签订正式合同时，双方未就交楼日期达成一致意见，导致双方未能签订正式合同，发展商应将定金返还给购房者。
③如果发展商在签订正式合同时，提出与认购书约定不同的条件而导致正式合同不能签订的，或者发展商已经将认购人认购的房屋销售给他人等发展商的原因导致正式合同不能签订的，根据《中华人民共和国担保法》的规定，发展商应向购房者双倍返还定金。
如果购房者在签订认购书后发现发展商在售楼广告、认购书等文件中提供虚假信息，或故意隐瞒重要事实即有欺诈行为而不愿意与之签订正式合同，发展商应当退还定金。因此给购房者造成其它损失的，发展商应当予以赔偿。但需要提醒购房者注意的是，撤销认购书这一撤销权应当在一年内提出，从知道或应当知道发展商的欺诈行为之日起开始计算。
④综上所述，购房者与发展商签订认购协议并交付定金后，双方较终未能签订正式合同，购房者是否可以向发展商要回定金，主要取决三个因素：一看商品房是否具备销售条件；二看认购协议的具体条款；三看未能签订正式合同的原因是什么。

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