购房先签《认购书》并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法。认购书约定购房者在限定时间内签订正式合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。于是，大量关于定金不退的纠纷就从签订认购书时开始了，所以搞清认购书及其定金的法律作用是避免纠纷的关键。就购房人经常混淆的一些问题，我们在此回答如下。
问：是不是签订正式购房合同前，必须签《认购书》？
答：不是。我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式预售（销售）合同前，必须签订《认购书》。换句话说，签《认购书》不是正式签约的必要前提。
问：怎样看待《认购书》和定金呢？
答：如果《认购书》对房号、面积、价格、双方权利义务都做了明确的约定，那么可以认为《认购书》就是一份购卖合同，双方签订的正式合同不过是把认购书约定的内容具体化；如果《认购书》未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，可以看作双方的意向书，没有合同的约束力。
所谓定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前由一方向另一方支付的，其目的在于担保合同债权的实现，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
问：除“不予返还”和“双倍返还”外，定金处理还有哪些不同情况？
答：认购书中的定金，不同情况下具有不同的性质和作用。因此对定金的处理应视合同的具体情况，根据定金的性质和作用，分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或“双倍返还”来分别处理。
1.若购方没有按认购书规定的时间、地点去签约或卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，购方违约的，定金不返还；卖方违约的，应双倍返还定金。
2.若双方在规定的期限内正式签订合同，则定金在购方履约后可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或“双倍返还”。
3.若双方都不存在上述第1项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还购方。
4.若因卖方未取得预售（销售）许可证或购方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或其他损失。
5.若卖方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。
6.若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格面积等有修正之权利或声明以正式合同为准的，应视为合同的主要条款来确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及利息返还购方。

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