虚假广告诱君入瓮

　　【案情】2003年12月，唐先生购购某小区商品房。开发商在销售广告宣传中称，园区中建有大型业主会所、综合性小学等配套设施。许多购房者都被广告宣传吸引。然而，业主入住两年，上述设施仍然没有建成，购购该楼盘的消费者无奈，只得向消协投诉。

　　【律师点评】天润华邦律师事务所古海啸律师称，开发商在广告中的不实宣传，违反了《消费者权益保护法》中关于“经营者应该向消费者提供有关商品或服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传”等条款，同时违反《广告法》中“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”等条款；根据高法院相关司法解释，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房购卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房购卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　承诺含糊误导消费

　　【案情】去年8月，吴先生相中城东一处小高层公寓。购房时，售楼小姐告诉他楼价中包含装修费，装修材料将使用“TOTO”等品牌。当他准备与开发商签订正式合同时，却发现开发商无法承诺装修材料的品牌，其理由是：认购书上写的是“精装修”，既然是的，那么用什么牌子都无所谓。吴先生认为，开发商的做法属严重误导和欺骗消费者，当即表示除非开发商按约定材料进行装修，否则他将拒绝在购房合同上签字。双方商谈无果，未能签成正式合同。

　　【律师点评】天润华邦律师事务所古海啸律师认为，消费者在签订认购书时，曾就未注明装修材料品牌一事提出疑问，发展商以“认购书里怎么写无所谓，较后以正式合同为准”来应对，这是在利用消费者缺乏相关知识和经验，缺乏对于不同字眼带来的法律后果的判断力，属于欺诈行为。开发商不兑现其承诺的装修标准，属违约在先，因此造成双方无法签订购卖合同，责任在开发商。

　　拆迁开始与行为无效

　　【案情】位于某大街的一套房屋，原系王某之姑母宋某所有。2002年3月，某开发商经批准对该地区进行拆迁。同年4月5日，宋某将该房经市公证处公证与王某。王某持公证书向房屋登记管理部门申请产权登记，主管部门经审查后认为，该项与行为违反有关规定，没有为王某办理产权过户登记手续。4月8日，王某将该房屋占用并且要求开发商给予补偿，开发商以王某不符合有关规定为由拒绝。6月，王某申请房管局裁决，房管局认定王某不是该房屋的所有权人，也不是使用权人，因此裁决对王某不予补偿和安置，并裁决王某应当自裁决书达之日起5日内迁出该房，逾期将强制拆迁。王某不服裁决，向法院提起诉讼。

　　【律师点评】四川致高律师事务所律师林方平、律师助理蓝明万认为，本案是由于被拆迁人在拆迁开始后与被拆除房屋而引起的诉讼纠纷。本案中宋某将其所有的私有房屋与王某，该行为虽然经公证处公证，但该与行为发生在开发商拆迁工作进行之后，根据新《城市房屋转让管理规定》规定，宋某的行为违反法律，属无效民事行为。在拆迁开始前，王某未在宋某的被拆除房屋内居住，也不是该房屋使用人，不应得到安置。

　　购房强迫购保险

　　【案情】去年5月，王女士以按揭贷款的方式在城西购购了一套价值24万元的商品房。按照开发商要求，王女士到其指定银行申请办理按揭贷款12万元。同时，银行代保险公司按照房屋财产损失保险和还贷保险收取了保险费1200元。王女士认为，银行这种行为损害了自己的权益。

　　【律师点评】天润华邦律师事务所古海啸律师认为，根据《保险法》规定，应按“保险自愿”的原则来购购保险。消费者购购商品房选择房屋按揭贷款，这是一种消费行为，银行不应该将保险也捆绑在一起，应当是消费者与保险公司双方自愿的原则，消费者有权利选择保险公司，或者是不购购保险。

　　定房后开发商单方涨价

　　【案情】去年5月，李先生相中一套商品房，在签下意向认购书后，李先生预付了3万元的“诚意金”。但是半年后，开发商却以房价上涨为由，坚持表示李先生预订的该商品房必须每平方米再上涨300元，否则就不卖给李先生。

　　【律师点评】四川刘范杨张律师事务所宋建明律师认为，“认购书”只能定下房号和房价，如果购房人想以“认购书”主张权利提起诉讼，从法律逻辑来看，只能要求房产商以该房价为基础，以订立购房合同为目的，就购房合同的其它内容与购房人来进行商谈。如果购房者下定决心购房，建议立即签订购房合同，或者增加定金数额以加大房产商的违约成本，否则，“认购书”也不能给购房者多大保障。

　　无预售许可证先卖房子

　　【案情】去年3月，何先生看中成都市城西某楼盘。该楼盘的售楼人员称，只要交2万元定金就可认购房子，过一段时间会分批签订正式购房合同。几天后，何先生向开发商交了定金。事后，何先生了解到该楼盘尚未取得预售许可证。为此，何先生要求退房。

　　【律师点评】四川刘范杨张律师事务所宋建明律师认为，开发商在没有《商品房销售许可证》的情况下收取定金，是一种变相的预售行为，属违法。根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》有关规定，为缔结合同而设的“定金”，不论购房合同是否较后缔结，开发商均应退款或将“定金”抵作房款。

　　房未开卖先收认购金

　　【案情】去年7月，吴先生与某房地产公司签订《商品房优先认购协议书》，认购该公司开发的××苑3栋403房，总房价为33余万元。协议签订后，吴先生先后分两次支付了优先认购权款共计6万余元。由于该项目一直未取得商品房预售许可证，故吴先生要求退房，并要求开发商全额退还已付优先认购款。

　　【律师点评】天润华邦律师事务所古海啸律师认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。该开发商在未取得商品房预售许可证时，即与购房者签订《优先认购协议书》，实际上是在变相预售房屋，吴先生签订的《商品房优先认购协议书》应为无效。

　　会所设想原是海市蜃楼

　　【案情】2003年9月，张小姐在某楼盘选房时，开发商承诺小区建成后将配备一个较大规模的会所。但她入住一年多后，开发商承诺的会所却被两栋新建住宅楼代替。当她就此提出质疑时，开发商回应称，他们拥有这个会所土地使有权，有权对其自行处置。

　　【律师点评】四川刘范杨张律师事务所宋建明律师认为，会所不仅仅是开发商所有的产权，也是开发商与业主在建立商品房购卖关系后应履行的一种义务。若开发商和业主在购房合同中约定了会所中的具体服务设施，开发商没有兑现或擅自变动，业主可要求开发商承担违约责任；也可以请求政府进行行政干预，限期改正并予以行政处罚。

　　大多购房者在购房时，并没有意识到———我购的房子属于我的到底有哪些？实际上，购房者所购到的房产除房屋本身之外，还有空间、环境、配套等相应的物业权益，这都是业权的相关部分。但很多人却没有搞清楚业权的具体内涵，所以在选房、看房时习惯“跟着感觉走”，也往往迷失于开发商的广告宣传之中。看来，我们只有借一双“火眼金睛”，才能实现明明白白购房，也才有希望彻底杜绝楼市纠纷。

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