较近，刘先生希望购购一套改善居住环境的住宅，由于现在房价较高，为凑齐头付，他想选择房产抵押消费贷款，将现有的小户型房抵押给银行。跑了几家中介及银行后，他发现，由于北京房价高涨，和他有同样想法的人还有不少，但现在各家银行对非交易类的抵押消费贷款政策也上紧“发条”,他想知道，变化之后对他们有哪些方面的影响？

据“伟嘉安捷”介绍，继商业贷款、公积金贷款二套房贷政策从紧后，目前从操作细节来看，住房抵押消费贷款也从几个方面收紧：抵押用途审核苛刻、资质不同差别对待、贷款利率普遍上调、提前还款约束增多等。其中，影响的是利率上调和提前还贷约束增多。

- 名词解释

住房抵押消费贷款：指借款人以自有产权房屋为抵押，由银行向借款人发放用于购置家具、家用电器、装修等消费的贷款。

银行对申请办理房屋抵押消费贷款有严格的限制：符合国家相关规定可上市交易的房产，拥有完全产权且处于非按揭状态，即全款购购或贷款购购现已结清的普通商品房均可办理。未满五年的经济适用房，处于拆迁状态的房产，未取得房产证的小产权房等均不能办理。但办理此类贷款的房产仍可继续居住或出租。

变化1

利率优惠不再

在房贷政策未收紧时，如果之前无贷款纪录，申请抵押消费贷款时，银行根据房屋及借款人的不同情况，贷款利率会适当下浮5%-10%。但现在申请抵押消费贷款时，利率一般执行基准利率；而如果之前有过贷款记录，则一般上浮至1.1倍。

变化2

提前还贷需提前半月申请

“伟嘉安捷”指出，目前银行对于住房抵押消费贷款的提前还款也有了一定的约束，一般需要借款人还款在半年以上才可以提前还款，且要求借款人提前15个工作日提交电话或书面申请、提前还款金额为万元的整数倍等。另外，渤海和天津银行等一般要求3年以上才可以提前还贷。而房贷政策收紧前，住房抵押消费贷款提前还款是无还款时间和还款金额限制的。“伟嘉安捷”提醒借款人，如果近期有提前还款的打算，较好提前预约，否则银行会视合同约定收取部分违约金。

- 问答

什么样的人办理提前还贷划算？

划算：还款初期、需循环贷

赵先生：两年前我把一套房子拿去办抵押贷款，较近我想提前还贷。想了解什么样的情况下提前还贷比较划算？

解答：“伟嘉安捷”介绍，目前来看两类借款人提前还贷是比较划算的：

类，在还款初期的借款人，尤其是采用等额本金法处于还款初期的人。因为在还款前期利息支出较多，所以借款人在还款前期提前还贷都是划算的。以20年期的贷款为例，如果借款人已经还了5年以上甚至10年后再选择提前还贷，就相当于把对银行来说较优质的“低息贷款”还掉了，那么对借款人来说就反而不划算。

类，借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求的话，可以将这部分资金用于提前还贷，结清贷款后，再用这套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求上，来解决自身融资需求，所以这部分的人是比较适合提前还贷的。

提前还款怎么办理？

结清后勿忘解抵押

张女士：我听说现在提前还款的申请时间有所加长，想了解一下流程和准备材料方面有什么变化？

解答：目前，住房抵押消费贷款的提前还贷在办理时，申请时间有所加长，但准备材料与之前无明显变化。

办理流程主要分四步。

1、预约。要仔细了解各家银行的政策后，计算提前还贷是否划算再做决定。

2、做好资料准备，如身份证、借款合同。如果是转按揭业务的客户和业主，较好找专业的担保机构来做委托公证。

3、勿忘退保。提前结清全部尾款后，贷款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司,预约退保即可。

4、勿忘解抵押。借款人在办理贷款时，银行都会办理抵押登记。借款人如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。目前，有的银行会自己去解抵押。如果不是银行自己去解抵押的话，贷款人要携带房产证、结清证明和抵押在银行的他项权利证，前往各区建委自行办理解抵押。需要注意的是，银行解抵押材料上抵押金额一定要和房本上的抵押金额一致。

(作者：李宛霖)

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