长期以来，我国部分城市租金收益率处于较低水平。

从其他国家数据来看，根据Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率，伦敦3.1%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右，大阪6%左右。

那么，目前我国部分城市的租金收益率大概处于什么水平？

根据上海易居房地产研究院近日发布的《2018年三季度50城租金收益率研究报告》披露，今年三季度50个典型城市租金收益率为2.5%，环比下降3%，同比下降2%。

与这些国家相比，我国租金与房价的背离度较高。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求。而部分城市长期以来租金收益率较低，主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。

此外，报告显示今年三季度50城租金收益率中，排名前3位的城市为西宁、韶关和哈尔滨，其中，排名第1的西宁租金收益率达3.9%，而排名垫底的厦门租金收益率仅为1.2%。

从政策方面来看，5月19日住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》， 提出“稳房价和控租金并举”。8月份住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会提出，要大力发展住房租赁市场。

易居研究院对此分析认为，随着稳房价和控租金的政策并举，预计未来一两年全国大部分城市的房价和房租均会趋于平稳，租金收益率也将趋于平稳。

三季度50城租金收益率为2.5%

报告显示，自2017年三季度以来50个典型城市租金收益率一改之前连续5个季度的下滑趋势，渐趋平稳。

2018年三季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.5%，环比下降3%，同比下降2%。

易居研究院分析认为，租金收益率环比小幅下降，是由于三季度房租环比涨幅收窄较多，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金收益率同比小幅下降，是由于三季度房价同比涨幅较大，租金上涨速度小于房价上涨速度。

一线城市租金收益率整体处于较低水平

自2016年二季度以来，二线城市和三线城市的租金收益率较为接近，从2016年二季度的3.4%下降到2017年三季度的2.7%左右，2017年三季度至今一直维持在2.5%～2.8%，走势较为平稳。相比于二线城市和三线城市，一线城市的租金收益率更低，从2016年二季度的2.0%下降到2017年一季度的1.5%，2017年一季度至2018年一季度维持在1.5%～1.6%，2018年二季度以来有所上升，三季度进一步上升至1.8%。

报告显示，2018年三季度4个一线城市的平均租金收益率为1.8%，环比上升4%，同比上升19%，同比涨幅较前几个季度扩大；31个二线城市平均租金收益率为2.5%，环比下降4%，同比下降4%，同比跌幅较前几个季度收窄；15个三线城市租金收益率为2.7%，环比下降3%，同比下降1%，同比跌幅较前几个季度收窄。

具体城市看，北上广深4个城市环比涨幅分别为9%、5%、3%和0%，同比涨幅分别为20%、22%、16%和17%。这4个城市的租金收益率相比于去年同期均上升。值得注意的是，上海和北京租金收益率同比分别大幅上涨22%和20%，这与两个城市今年三季度房价同比均下降2%有关，而房租则分别同比上涨20%和18%。

50城租金收益率排行：西宁领跑，厦门垫底

从三季度50个典型城市租金收益率排行来看，西宁（3.9%）、韶关（3.8%）、哈尔滨（3.8%）三个城市租金收益率处于前列。报告分析认为，东北或西部的弱二线城市和三线城市近几年整体房价涨幅不大，并且租金稳步上涨。租金上涨幅度与房价上涨幅度差不多，因此租金收益率较高。

此外，租金收益率 的5个城市分别为为：厦门（1.2%）、三亚（1.3%）、福州（1.5%）、石家庄（1.6%）和青岛（1.6%）。报告分析认为，这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。特别是厦门，本轮以来房价涨幅巨大，租金涨幅远小于房价涨幅，因此租金收益率自2016年二季度来一直维持在50城中 水平。

从三季度全国50个典型城市租金收益率的环比涨幅来看，涨幅较大的5个城市分别为北京、杭州、厦门、赣州和上海。这几个城市的租金均环比涨幅较大，而房价环比基本处于小幅下跌或持平态势，因此导致了租金收益率的上升。

从环比跌幅数据看，包括呼和浩特、哈尔滨、宁波、太原和沈阳等城市有明显下跌。对于呼和浩特和沈阳来说，之所以租金收益率下滑，和房价快速上涨不无关系。

从三季度全国50个典型城市租金收益率的同比涨幅来看，涨幅较大的5个城市分别为天津、厦门、上海、北京和石家庄。天津、上海和北京的租金均有20%左右的同比涨幅，租金涨幅远高于房价涨幅导致租金收益率同比涨幅较高。厦门租金同比涨幅虽没有上述几座城市高，但由于其房价同比跌幅较大，导致租金收益率同比涨幅较高。

从同比跌幅的数据看，同比跌幅 的5个城市为三亚、呼和浩特、太原、贵阳和海口。这主要是由于这5个城市在过去一年的房价上涨幅度超过租金上涨幅度太多，从而导致了租金收益率下降。

报告来源：上海易居房地产研究院

执笔人：沈昕

附注：

50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、锦州、牡丹江、无锡、温州、蚌埠、赣州、烟台、洛阳、宜昌、湛江、韶关、桂林、三亚、大理。其中一线城市4个、二线城市31个、三线城市15个。

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