近日，国家发展改革委、自然资源部、住房和城乡建设部、中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》，提出要坚决防控单纯房地产化倾向，严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目搞城市扩张。

多部委为三四线城市“高铁新城热”预警，高铁新城成为继特色小镇和主题公园后第三个需防范房地产化倾向的领域。

三四线城市成为高铁新城主力

截至去年底，全国高铁通车里程2.5万公里，有700多座高铁站，一些地方掀起“高铁新城热”。国家发展改革委新闻发言人孟玮表示，意见的出台，正是为了指导地方因地制宜、规范有序推进高铁车站周边区域开发建设。

指导意见专门在“促进站城一体化融合发展”和“合理把握开发建设时序”两处，对大城市、中小城市做出分类指导。业内人士分析，新建高铁站将主要集中于中西部地区和东部省际、城际连接线，众多三四线城市或将成为调控。

三四线城市正在成为规划开发高铁新城的主力,这些城市多半是城区常住人口少于100万的中小城市，三四线及以下城市占比超七成。

一些中小城市的高铁新城规划面积较大。意见提出，在大城市高铁车站周边，初期开发的是新建车站周边2公里以内的区域。中小城市要避免照搬照抄大城市开发经验，硬造特色、盲目造城。

交通优势也是“双刃剑”

“火车一响，黄金万两”曾造就一批“火车拉来的城市”。如今，高铁开动，是否会带来相同的效应？

云房数据研究研究发现，高铁站通达车次越多，辐射能力就越大，容易因高铁红利刺激房价上涨。

数据显示，近两年，一些高铁沿线城市的房价出现不同程度上涨。2016年至2017年，淄博房价两年内整体涨幅超过五成，高铁片区接近翻倍。在京港台通道沿线，合肥房价从2016年初的每平方米8984元涨至今年4月的14303元，九江、南昌、赣州都有不同程度上涨。

然而，与此同时，也有一些城市因高铁站周边区域开发规模过大、发展模式单一、综合配套不完善等问题，导致出现大量房屋空置现象。

交通优势其实也是一把“双刃剑”。克而瑞研究分析师马千里表示，拥有贵广、沪昆两条高铁线路的黔东南交通优势明显，但周边流动人口超过半数流向长三角、广东等地，黔东南汇聚比例不足2%。

合理控制建设规模和节奏

记者检索全国PPP项目库发现，目前各地与高铁站周边建设相关的项目共106个，其中，进入管理库的58个，纳入储备清单的48个。财政部PPP发布的数据显示，自去年12月到今年3月底，全国清退管理库项目1160个，累计清减投资额1.2万亿元，退库项目数前三位是市政工程、交通运输、城镇综合开发。

孟玮表示，在高铁站周边开发建设过程中，要注重防范地方债务风险。一方面，有关地方要进一步完善项目和资金管理，加强成本收益分析评估，合理控制建设规模和节奏，防止脱离地方财力实际搞开发；另一方面，落实地方政府债务限额管理和预算管理制度，严禁以PPP等形式违规变相举债，对于列入地方政府债务风险预警范围的高风险地区，原则上不得举债搞建设。

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