商业市场专业调查：商业定位的前提

　　随着越来越多的投资商进入商业领域，商业的投资和经营风险也越来越大。专业的市场调查是减少和降低开发商投资风险的必需之举。商业项目立项之前，必须对商业的投资市场和经营市场进行充分的市场调查，以确定该商业项目的市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、等。

　　在多年的商业管理顾问实践中，总结了一套规范实用的商业专业调查方法。他们认为，进行商业专业调查，不仅需要把握市场调查内容、方法、对象和时机，更重要的是要能从调查的数据资料中分析出对商业项目的影响因素，进行SWOT分析，指导开发商在项目的投资、定位、规划、设计、招商、招租、营销、运营、管理等方面的工作。因此，商业调查的在四方面：

　　,商圈形态调查。是对项目所在城市的商圈分布区位、交通状况，各商圈的面积规模、功能结构、业态组合状况，商圈内的商业经营形式、经营品类、经营特色，商圈的顾客构成、辐射范围，不同商圈的竞争实力和竞争状况等进行专业调查，以此来分析本项目在城市中所处的商圈范围、与所处商圈的适应性，与商圈内各商业业态的互补性以及与同类商业项目的竞争力。

　　,居民购购力调查。包括对城市及商圈的人口规模、人口构成、人口素质、家庭状况的调查，对居民的收入来源、收入水平、消费结构的调查，同时还要进行居民的消费习惯、购物习惯、消费心理的调查和分析，以此来分析和确定本项目的商业业态定位、市场定位、功能定位和经营策略定位。

　　第三,商业经营状况调查。它包括对现有商业企业的地理位置、区位、方位、交通条件的调查，对企业的经营状况、销售额、销售坪效、毛利率、费用率、赢利能力的调查，对顾客构成、购购频次、购购心理、购购习惯、购购客单价的调查，对楼层布局、商品品类、商品结构、品牌档次的调查，对管理模式、经营方式、员工素质、服务水平、营销策略的调查。这些调查，不仅是进行项目业态定位和市场定位的需要，更是项目的后期招商和经营管理的需要。
　
　　第四,商业用户和品牌资源调查。商业项目的商业用户，主要分为商铺投资客、自营商户、租赁商户、经营商户以及主力商业机构(主力店)、配套商业经营用户等。调查的主要内容为商业用户的经营形式、经营实力、主力商业机构和配套商业经营用户的经营业态、合作条件、发展计划、对物业的需求条件、装修标准、租金水准等，以此来制定商铺的营销策略、招租策略，确定品牌店、主力店的招商方向和招商条件

　　因此，专业的市场调查是一个商业项目的决策之源。一个商业项目，从它的建筑设计、空间结构、设备配套到品牌店、主力店、餐饮、休闲、娱乐等分布和招商，从商业业态和市场定位的确定、经营到管理方式和营销策略的制定，都需建立在专业的市场调查基础上。

　　但是，近几年，很多商业项目开发商不深入了解商业的发展现状和运营规律，不了解专业的商业调查在商业项目开发过程中的作用，盲目自信，拍脑袋定位，仓促开工开业，较后是投入了大笔资金，建成的商业项目却不能适应市场需求，商业经营惨淡，较终导致商场的倒闭，项目投资的失败。环顾四周，这样的例子，比比皆是，不能不引起人们警视。

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