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商业地产策划之路应该怎么走？

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天阅读 953 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

商业地产策划之路应该怎么走？

商业地产营销策划是专业性非常强的一项工作，与其说是工作不如说是一项系统的工程更为确切。目前从事这项工作的公司越来越多，在跟开发商接触的时候总是提到市场调查、定位、卖点（这没有什么不对的，要准确定位就要头先作市场调查，然后依此挖掘卖点），随后便示一份份提交给开发商一本厚厚的策划案。这些案子无论从格式、构成、笔法、装祯等各方面都无懈可击，且文字内容都是有理有据，引经论典，洋洋洒洒。但是项目的运作真的就像他们的策划案文本一样吗？其实不然，在各地我们都可以看到失败的案例。

我们不去探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格，而是分析商业地产策划的核心应该是怎样的呢？

头先，数据的准确性

市场调查是基础、是前提，一切的判断、推论都应以此作为依据。以实际调查数据为基础，不可闭门造车。为什么强调一定要进行实际调查呢？因为由于实地进行市场调研将花费巨大的人力、财力、物力，所以好多策划公司的方案中的数据大都是臆造出来或者蜻蜓点水般的调查结果而已。这些不全面的数据会使自己的策划案的出错误的结论。

即是正确的数据还要建立在这样几个关键的环节之上，如：市调的方法、市调目标的界定、假设前提的确定和统计分析方法等。统计技术，并不简单的只有算术平均数和百分比（有时还要加权），还要根据需要采用回归、相关、差异性及误差等的方面的分析。

其次，产品的差异性

开发商花钱请策划公司，是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容，要看到通过怎样的操作流程让他们可以较终赢利。

差异性产品同样也是开发商、策划公司常挂在嘴边的专业用语。差异性产品的诞生面临着两大难题，一是开发商方面的因素，有些时候不舍得舍弃面积、增加成本；二是策划公司市调偏差，得不出正确的结论，拿不出较适应市场的产品；三是策划公司没有管理能力，不能全面的分析问题。

所以从事商业地产的策划公司头先要有本方面的专业人才，才不至于无单，不至于增加地产运作的败笔。相对来说国内各大知名公司集中了大量的专业人才，懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题。没有只是提交格式化的框架内容和无关痛痒的分析报告，而是把它做透、做深，可执行性强，便于开发商在实际运用中的操作。

较后，推广的实效性

通常是按照项目的销售总额取一定的比例来界定广告推广的总费用，然后根据总费用制定营销推广计划，也许这样的历史会延续，为什么不可以把这个顺序倒置过来呢？也许这样才是根据市场制定的正确的营销计划，使开发商的成本较小化。这一点有必要单独列出来说一下。因为，现在有好大一部分策划公司是姐妹帮、兄弟帮，看重的是销售带来的丰厚利润，针对项目的规划、定位、推广等专业方面的工作仅是借鉴个盘的成功经验以葫芦画瓢，说是一个销售团队更确切。

没有对本地市场、人文气息有详尽的了解制定的推广方案不是做了无用功就是浪费了有效资源，加大了资金投入，这对于策划公司来说仅是一份报告的问题，而对于开发商则是要付出纯利润作代价的亚，更严重的可能导致项目灾难性的后果。

策划公司出现水土不服的现象时有发生，所以策划公司应该就市场和项目的实际变化和开发商及本地专人士探讨存在的问题和如何解决，并较终完成营销策划案。　　

戴欣明城市营销与商业地产管理机构认为，往往较可笑的是那些不合格的策划公司其实是广告公司的运作套路，并不懂得商业管理的企业，让这样的企业策划实际上是不完善的，只是起到一个方面的作用。

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