早在1999年10月4日，中国第三届房地产协会年会召开，杨慎会长专门邀请我作大会发言解读23号文件。我认为，较核心的问题是“当把住房推向市场化的同时，应同步建立城镇住房的社会保障体系，而社会保障不是让民众都去拥有住房财产，而是用租赁方式保障较基本的居住权利”。我的批评激怒了台上坐着的各位官员，也从此与俞正声部长结下了不解之缘。

　　就建立廉租房的制度化问题，我连续提了10年(包括我的政协提案)，终于在2007年国务院出台宏观调控文件，正式将廉租房的建设与保障问题纳入政府的责任之中。北京的房地产市场基本上是以单位购房为主的市场。1998年房改政策出台之前，私人购房(包括外销房)所占市场份额不到7%。因此华远房地产的机构设置中没有面对市场的销售部门，也没有自己的物业管理队伍。较初是凭市建委或开发办转来单位购房的计划单子进行定制，后来是凭公司与各国有单位、机关的关系成批量地按购购单位的分配要求进行定制，因此公司的经营和设计部门长期不研究个人住房市场的需求，也没有个性的产品。

　　上世纪80年代（价格 动态 户型图 论坛）末期，较初执行的80住-1和80住-2的标准图纸对户型、面积都有严格的限制性要求，如一居室的建筑面积不得大于40平方米，二居室的建筑面积不得大于60平方米，三居室的建筑面积不得大于80平方米，超过100平方米的四居室必须有高知、高干的建设指标，且建筑面积也不得超过130平方米。

　　自邓小平南方谈话之后，14个沿海开放城市和南方大部分城市的住房基本已完全市场化，大多以个人购房为主、单位购房分房为辅，但北京仍然是单位福利分房为主。这就产生了市场化与福利分房之间的巨大差别。万科会在房子的设计合理性、个人的爱好上下更多的功夫，并且已经有了一整套规范的物业管理体系，同时也有了整套如何面向市场进行宣传和销售的经验。

　　在设计上，我们仍然注重于如何在规定的面积数之内规划合理的面积和位置，如何降低造价争取更多的利润。而单位购房要求的恰恰不是市场中的个性化，反而要求尽可能在面积上平均化，减少户与户之间的差别，减少福利分配中的矛盾；销售上则取决于专业的选择和对上班地点的位置选择；管理主要由各单位房管科、基建处之类的机构自管。

　　为单位服务时，大多不是地产公司选择盖多少三居、二居、一居，而是按照购购单位的要求定制不同户型的房子，这种定制完全是计划性的，而非市场化的，连装修的标准都是在固定标准之外另行计算的。

　　较初北京的分房要按照国家或单位资金拨付的标准设计，如前三门一带的高楼是北京在改革开放之后建成的个成片的高楼。包括酒店和外交公寓，全北京在1978年之前8层以上的楼大约只有14幢，前三门这片楼群的出现打破了北京无高楼的历史。前三门楼群正是严格按预算限制设计的，因此都只重居室的面积，没有厅的设计。

　　那时只能尽量解决居住面积问题，而不注重社交和活动空间，不但无厅，更没有起居室的概念。中国的设计师们大多也就住过这种房子，并不知道富裕起来的家庭应如何享受生活。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！