自2004年8月31日起，根据规定我国出让国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌方式进行。自此，“招拍挂”成为国有建设用地转让的主要形式。近年来，北京市也采取了“限地价、竞配建政策性住房”、“限地价竞房价”、“限房价竞地价”等多种创新模式。

　　本月，北京市土地储备再次挂出两块“限房价竞地价”地块，对地块上建成的商品房价格进行限定，再由开发商在底价基础上竞价。“限房价竞地价”这一土地出让模式能否起到平抑房价的作用？是否适合大范围推广？业内人士和专家就这些问题展开了谈论。

　　■ 近期推出的“限房价竞地价”地块小档案

　　北京市朝阳区豆各庄乡黄厂村地块

　　挂牌时间：8月21日

　　销售限价：22000元/平米

　　入市反应：未获有效报价

　　北京市海淀区环保科技园地块

　　挂牌时间：8月27日

　　销售限价：1.9万元/平米，单套总价不超过200万元

　　入市反应：未获有效报价

　　（统计截至8月30日）

　　【圆桌嘉宾】

　　●邹晓云（中国土地勘测规划院副总工程师）

　　●范小冲（阳光100集团常务副总裁）

　　●顾云昌（全国房地产商会联盟执行主席）

　　●贾玉鹏（东亚新华地产营销管理总监）

　　Q 限房价竞地价模式能否达到平抑房价上涨的目的？

　　邹晓云：这类土地较多只能对本区域的房价产生一些影响，由于目前这类地块并不占据市场主流，因此不会对整个市场产生显著影响。

　　范小冲：这种模式存在一定问题。即便在新房入市阶段限制住了房价，但这些房屋在作为二手房交易时没有监管，价格仍将回归到市场价格大流中。因此这种土地出让模式并不会产生长效作用。实际上这一模式更像是政府在保证财政收入和避免土地高溢价之间想出的权衡之计。

　　顾云昌：这种模式是北京市抑制房价上涨过快的一种尝试，低于市场价格入市的项目会拉低整体的市场价格。但值得注意的是这一模式并没有使政府的土地收益缩水，而是压缩了开发商的利润空间，这对开发商是极大的挑战。

　　Q 近期北京推出两块“限房价竞地价”地块，开发商目前对此热情不高，这其中存在哪些方面的难题？

　　范小冲：对于开发商来说，通过产品创新来追求溢价，创造更多红利是其发展的根本动力。限房价竞地价模式压缩了房企的利润空间，削弱其开发和创新热情。

　　邹晓云：除了限定房屋售价外，这类地块里还包含保障房，无形中又增加了开发商应当承担的责任。这也导致这类地块在大多数开发商眼里成了鸡肋。

　　贾玉鹏：限房价竞地价考验开发商的成本控制能力。目前这一类地块适合成本控制比较好的企业或者是有保障房开发经验的国企来操作。

　　Q 限房价竞地价，从效果上来看，是否也会面临一些问题？

　　顾云昌：开发商是逐利的，为了追求利益化，很可能在项目开发过程中偷工减料。

　　范小冲：目前这一模式对购房者的资格和后期房源流转问题没有明确规定。在这种情况下，一旦这些低于市场价格的房源入市，将会有部分群体借此寻求不当利益。

　　贾玉鹏：目前限房价竞地价地块只限制房屋销售价格，但并没有明确装修标准。开发商极易钻这个空子，利用拆分精装修的方式赚取更多利润。因此，政府相关部门应加强施工和验收过程中的监管。

　　Q 这种模式是否适合大范围推广？怎样更好地促进土地市场的良性发展？

　　邹晓云：这种土地出让模式不适合大范围推广，在地块上较终建成的房屋是类似于保障房的产品，只适用于解决中低收入的住房问题。

　　顾云昌：目前急需解决的就是想尽一切办法加大土地供应。要扭转目前土地市场中的问题，头先要做到规划在先。土地供应在向郊区扩展时，应当头先将交通和配套规划好，增加郊区地块的吸引力，避免市区地块高溢价和远郊地块遇冷的两极分化。同时要合理利用规划城市中的存量土地，做好旧城改造。

　　■ 观点交锋

　　购房资格、流转机制需限定？

　　Q：限房价竞地价这一模式中对购房人的购购资格是否应该进行界定？此类房源是否需要退出机制或流转机制？

　　邹晓云：必须要对这类房源的购房资格进行严格界定。这类采用行政手段限定房价的商品房在市场上属于有限的特殊产品，如果对购房资格没有明确限制，那交易过程中存在猫腻就不可避免。但矛盾的是，对购房资格进行严格限制有可能会减缓项目的销售进度，影响开发商参与的积极性。

　　贾玉鹏：此类地块应该在购购人群资格和后期房源流转方面进行明确界定，具体做法可以参考保障房模式，对于购房者的收入状况、房产持有情况进行严格审查。后期上市的二手房源，政府可以拥有优先购购权，或者在交易过程中高额征收差额税。

　　顾云昌：既然已经对房价进行了严格限定，就不需要对这类地块上的项目购购资格和流转制度再进行繁琐的限制，而是要面向全市居民供给有效房源。这个地块上产生的产品原本性质是商品房，再用行政手段限制购购资格和流转制度，这就形成了扭曲的产品。较好的做法是将这些放归到市场规律中去。

　　■ 链接

　　头例限房价竞地价地块已入住

　　实际上在朝阳豆各庄和海淀环保科技园两地块推出前，北京市已就“限房价竞地价”模式进行过尝试。

　　2010年5月20日，全国头例“限房价、竞地价”的商品住宅用地房山区长阳镇起步区6号地出让。中国铁建房地产集团有限公司以14.6亿元拿下该地块，楼面均价为6095元/平米。招标文件规定该地的销售限价均价为12500元/平米，房价可以上下浮动6%。不同于以往的“两限房”，该地块对购房者家庭年收入、住房及总资产净值没有严格限制，但是要求两年内不能出售出租。2011年4月，长阳国际城开盘销售。2012年9月，长阳国际城正式交房。

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