2010年，北京土地市场受到了的关注，从地王屡现、土地清查到年底集中放量，土地创造的新事件委实夺人眼球，同时也是直接反应到开发商对后市的心态、甚至关系到当前区域房价定制。因此2011年土地市场还将上演哪些大事记。同时又会带来哪些新的影响。

链家地产特根据今年北京土地市场的情况总结出了2011年土地市场以下七大悬念：

悬念一、朝阳CBD剩余6地块是否会再掀地王风暴？

12月22日，朝阳CBD头批6地块成交结果全部确定，中信63亿夺得Z15地块刷新北京总价地王记录，此6地块总成交价格为222.57亿，平均折合楼面价约为19524元/平方米。详细成交信息请看下表：

链家地产市场研究部认为，虽然地王记录被刷新，但头批入市的6地块成交单价与周边平均3.5万-5万元/平方米的商业地产相比，可谓是比较平民。这也使得剩余的六CBD地块价格更难估计。

头先、CBD成交价格有了先例，不同竞标个体的竞标心态并不一致。信心较足的一方可能因为有底而不会刻意过高出价，信心不足的一方则很可能因为此轮价格偏低而竭力出价，谋得优势。

其次、明年可能迎来三轮调控，而三轮调控又很可能是针对土地市场。溢价率50%以上或者价格过高都需上报，今年确定入市计划的朝阳CBD是否会被纳入上报范围，如果上报，北京政府又将如何处理高价地都不确定。

较后，至明年，宏观的经济环境是否好转，竞标个体是否有足够的资金竞标，也将影响到后六块CBD土地的价格。

因此，明年CBD剩余六地块入市情况将如何，能否再掀地王风暴成为悬念。

悬念二、土地出让方式会否真正转型？

2010年11月初，各大媒体相继报道北京土地市场新出现的限地价，竞政策性租赁面积的出让方式，此新方式受到了市场的普遍关注。而在随后，头块采取此出让方式的房山长沟镇地块却因无人报价惨遭流标，直至11月18日，顺义张镇地块顺利成交才带来新方法试水的头次成功。

当今，市场对于限地价方式能否走出尴尬境地并且被大范围试用产生了不同的态度，总体上分为悲观与乐观两派：

悲观派：限地价违背市场规律，很难全面推广

市场上对于限地价的出让方式持悲观态度的人群认为，当今土地市场交易、监管、信息公开等细节机制尚不健全，此时如若再大范围试用限地价等新的出让方式，无疑会对促进土地市场健康发展带来更大的难度。并且，对于地理位置一般的居住用地来讲，限地价，竞政策性租赁面积的方式无疑会进一步削弱其资质，造成成交困难，这并不利于增加北京整体土地供应，平抑低价的目的。

乐观派：限地价是平抑土地价格较直接的武器

与悲观派相反，持乐观态度的人群认为，限地价的方式无疑是调控地价较直接的方式，而且效果也能在短期内明显展示出来。如果全面使用，土地价格和土地调控都将十分透明，用政策引导价格步入正轨，十分合理也十分及时。

链家地产市场研究部认为，差异化扩大新方式，可以效用化。今年北京在推出限地价方式之前，也曾推出限房价的方式，即出让土地时直接确定未来此地块出售商品房的价格。这种方法在后来销声匿迹，有很大的原因就是此种方法本身存在严重的缺陷，即以当今的情况去限制未来的市场。而限地价与之相比，并不存在明显的缺陷和不合理的地方。链家地产市场研究部头席分析师张月认为，方法是好方法，关键在于如何去用。当今土地市场优质地块价格过高，直接混乱了市场上购房者的价格预期，造成恐慌情绪，而对于土地市场本身，价格非正常上涨也不合理，因而可以看出，土地市场症结的关键在于调控优质地块。因此，未来限地价新方式有扩大使用的基本条件，并且如果差异化地将此方式使用在可能出现高价地的情况，则能够很好的达到调控效果。

但是，12月国土资源局发布通知要遏制部分城市土地价格过快上涨之后，北京，或者各城市究竟会在明年采取哪种方法调控土地市场，期间是否会继续推出新的出让方式，是否会成功实现土地出让方式转型成为我们2011年较为期待的悬疑。

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2010年，北京土地市场受到了的关注，从地王屡现、土地清查到年底集中放量，土地创造的新事件委实夺人眼球，同时也是直接反应到开发商对后市的心态、甚至关系到当前区域房价定制。因此2011年土地市场还将上演哪些大事记。同时又会带来哪些新的影响。

链家地产特根据今年北京土地市场的情况总结出了2011年土地市场以下七大悬念：

悬念一、朝阳CBD剩余6地块是否会再掀地王风暴？

12月22日，朝阳CBD头批6地块成交结果全部确定，中信63亿夺得Z15地块刷新北京总价地王记录，此6地块总成交价格为222.57亿，平均折合楼面价约为19524元/平方米。详细成交信息请看下表：

链家地产市场研究部认为，虽然地王记录被刷新，但头批入市的6地块成交单价与周边平均3.5万-5万元/平方米的商业地产相比，可谓是比较平民。这也使得剩余的六CBD地块价格更难估计。

头先、CBD成交价格有了先例，不同竞标个体的竞标心态并不一致。信心较足的一方可能因为有底而不会刻意过高出价，信心不足的一方则很可能因为此轮价格偏低而竭力出价，谋得优势。

其次、明年可能迎来三轮调控，而三轮调控又很可能是针对土地市场。溢价率50%以上或者价格过高都需上报，今年确定入市计划的朝阳CBD是否会被纳入上报范围，如果上报，北京政府又将如何处理高价地都不确定。

较后，至明年，宏观的经济环境是否好转，竞标个体是否有足够的资金竞标，也将影响到后六块CBD土地的价格。

因此，明年CBD剩余六地块入市情况将如何，能否再掀地王风暴成为悬念。

悬念二、土地出让方式会否真正转型？

2010年11月初，各大媒体相继报道北京土地市场新出现的限地价，竞政策性租赁面积的出让方式，此新方式受到了市场的普遍关注。而在随后，头块采取此出让方式的房山长沟镇地块却因无人报价惨遭流标，直至11月18日，顺义张镇地块顺利成交才带来新方法试水的头次成功。

当今，市场对于限地价方式能否走出尴尬境地并且被大范围试用产生了不同的态度，总体上分为悲观与乐观两派：

悲观派：限地价违背市场规律，很难全面推广

市场上对于限地价的出让方式持悲观态度的人群认为，当今土地市场交易、监管、信息公开等细节机制尚不健全，此时如若再大范围试用限地价等新的出让方式，无疑会对促进土地市场健康发展带来更大的难度。并且，对于地理位置一般的居住用地来讲，限地价，竞政策性租赁面积的方式无疑会进一步削弱其资质，造成成交困难，这并不利于增加北京整体土地供应，平抑低价的目的。

乐观派：限地价是平抑土地价格较直接的武器

与悲观派相反，持乐观态度的人群认为，限地价的方式无疑是调控地价较直接的方式，而且效果也能在短期内明显展示出来。如果全面使用，土地价格和土地调控都将十分透明，用政策引导价格步入正轨，十分合理也十分及时。

链家地产市场研究部认为，差异化扩大新方式，可以效用化。今年北京在推出限地价方式之前，也曾推出限房价的方式，即出让土地时直接确定未来此地块出售商品房的价格。这种方法在后来销声匿迹，有很大的原因就是此种方法本身存在严重的缺陷，即以当今的情况去限制未来的市场。而限地价与之相比，并不存在明显的缺陷和不合理的地方。链家地产市场研究部头席分析师张月认为，方法是好方法，关键在于如何去用。当今土地市场优质地块价格过高，直接混乱了市场上购房者的价格预期，造成恐慌情绪，而对于土地市场本身，价格非正常上涨也不合理，因而可以看出，土地市场症结的关键在于调控优质地块。因此，未来限地价新方式有扩大使用的基本条件，并且如果差异化地将此方式使用在可能出现高价地的情况，则能够很好的达到调控效果。

但是，12月国土资源局发布通知要遏制部分城市土地价格过快上涨之后，北京，或者各城市究竟会在明年采取哪种方法调控土地市场，期间是否会继续推出新的出让方式，是否会成功实现土地出让方式转型成为我们2011年较为期待的悬疑。

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悬念三、商业性用地能否迎来高潮？

2010年调控年，住宅市场受到调控，投资性需求被极大限制，房地产市场充盈的投资资金在寻求新的投资渠道时，渐渐把目光投向了商业地产。商业地产的成交状况逐渐升温。

据链家地产市场研究部统计数据分析，商业地产自8月起就一直保持较好的成交态势，成交量一直保持递增趋势。详细数据见下表

对于商业地产成交的火爆现象，市场中的看法并不一致。

一部分人认为，商业地产在2010年后半年成交火爆恐怕不会持续太久，当今通货膨胀预期明显，货币政策不断趋紧，从而整个房地产市场的信贷额度也将减少，对于银行来讲，普通住宅信贷收益要明显好于商业地产信贷，如果贷款额度发生缺口，银行很可能更倾向于向普通住宅放贷，从而影响商业地产成交。相应的商业金融用地，也将受到影响，价格很难上扬。

另一部分人认为，商业金融用地即将在2010年迎来高潮。这是因为商业地产在调控时期显示出了较为平稳的发展态势，成交恢复较快，抗调控能力较强，投资风险小。这吸引了很多原打算投资住宅市场的资金注意力，开发商对于商业金融用地的兴趣大大增加。再加上朝阳CBD12商业金融用地入市，更是加大了商业地块的声势，发展前景可谓十分光明。

链家地产市场研究部认为，商业地产虽然在今年下半年成交稳步回升，但是其整体水平仍低于09年，

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