步入2012年，二手房市场的低迷走势依旧。但受到周边一手新房房源降价优惠举措的蔓延，板块内置换型业主的降价优惠幅度逐渐增加，如杨浦区的东外滩板块和鞍山板块均有类似表现。从具体成交案例来看，个别房源交易总价明显低于市场行情，降幅接近或超过两成，形成价格阶段性触底迹象，刚需购房者入市好机会不断增多。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，受到局域性新房价格支撑和好地段“保值”概念影响，城区二手房价格调整步伐上比较慢，而且尺度上也不大。个别业主大幅降价呈现增多迹象，但均不突破一手新盘达成交易放量的价位尺度。由此，这种不断向新房降价尺度靠拢的增多，标志着二手房价格调整已经走出了弹性试探观望阶段，进入稍显刚性的筑底新阶段。价格底部的明确与业主向其不断靠拢的姿态，都将有效激发购家的入手信心，预计年后二手交易行情好转可能性比较大。

　　据中原地产新鞍山分行廖俊杰经理介绍：杨浦鞍山板块是一个老牌的居住社区，以自住较为集中的区域。该板块的生活氛围及居民文化气息浓厚，与周边区域的其它传统居住社区的地域差异也较小，生活配套、交通设施等方面相对完善，2000年以来，随着房地产市场的迅速发展，一批品质高的次新房逐年增多，如和平花园、华元豪庭。此外，板块内拥有打虎山路小学、本溪路幼儿园等品质好的教育资源，借助良好教育资源的优势也提升了众多老公房的交易。面积小、总价低的优势适合购房预算有限的刚性需求者。进入2012年，板块的挂牌量基本持平。受到整体二手整体交易行情趋弱的影响，挂牌价整体滑落了5%，此类房源占九成。

　　而有一成的个别业主挂牌价降幅达到15%。次新房的挂牌价为30000元/平方米以上，而老公房的挂牌价为26000-27000元/平方米。业主提供的议价空间为5%-10%。来客量与上月相比减少三成，而带看量保持稳定，主要是板块内潜在刚性自住需求。12月该板块成交一套位于本溪路面积为49平方米的老公房，交易总价为120万元。与业主的挂牌价140万元/套相比，跌幅达到14.29%，交易均价24100元/平方米明显低于板块内同品质房源26000-27000元/平方米的均价，可见，低总价的优势促使交易的达成。廖经理还表示：基于自住客集中的板块，由于投资客少，二手房降价幅度不大，但是要促使交易的达成，价格的配合是主要的方法。

　　杨浦东外滩板块的可期，随着“一个、一条发展带、两条轴线、五个功能”的空间布局规划方案的提出，该板块将建成一个以生态绿化、游艇码头、休闲娱乐的特色功能区。又凭借沿江地段渔人码头的优势，使得该板块的可期。据中原地产东外滩分行业务员侍潇俊介绍：进入2012年，该板块的挂牌房源量基本持平。板块内的二手房源有老公房，也有次新房。老公房的挂牌价为22000元/平方米，其次，房龄为1998-2004年的次新房挂牌价为27000-28000元/平方米，而2005年以后的房源挂牌价为30000-31000元/平方米。

　　另外，根据业主的心态，板块内急抛房源的业主，提供的议价空间10%-15%；此外，5%-10%的议价幅度基本普遍。受到传统淡季的影响，来客量呈滑落的趋势，而带看量保持与上月持平的水平。其中，诚意的购房者占五成，其余的带看部分持观望态度。

　　由于二手整体行情不佳，购房者对二手价格下调的期望增加，有大约两成的房源挂牌价虽然提供降价，但是仍然没有成交，如板块内的华晖苑，有一套房龄为2000年的精装修的次新房，面积为109平方米，挂牌价由较初的280万元/套下滑至255万元/套，跌幅达到8.9%，该房源的均价仅为23400元/平方米，与板块内同品质的房源挂牌价相比，降幅达到14.9%，从带看的结果来看，有两成的购房者期望业主还有价格优惠。可见，二手房整体市场的持续低迷，也使得购家的购房心理走弱。

　　截至目前，该板块成交一套面积为96平方米东田公寓的次新房，成交价为195万元/套，与业主挂牌价相比有11.36%的跌幅，仅为板块内同品质房源均价的7.5折。由于周边一手新房的降价优惠的触动，置换业主在二手市场中提供降价优惠幅度愈发明显，但是整体交易走势放缓。

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