这次要讨论的话题是针对购房人的，个人认为“较好的购房时机可能正在来临。”

　　我打算从三个方面论述，一是政策见底明显，二是市场接近底部，三是购房人如何选择？考虑篇幅因素，这篇文章分成三块，今天先完成块。和第三部分不日也将补上，以飨读者。

　　一 、政策见底明显

　　关于宏观调控政策的较新表态是温总理10月21日在广西南宁的谈话。他说“目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。”

　　这个表态有一定的风向标意义，值得解读。跟以往的提法相比，没有再提房价过高、供应过紧、涨幅过快的问题，说明已经意识到调控已经取得了不小的成效；没有再提对于不合理需求和投资性需求的抑制问题，而是从加大供应角度着手。应该说市场的投资性需求已经相对萎靡，改善性需求也受到限购等政策抑制，再提抑制需求已无多大意义。

　　但是要注意的是，保障性住房建设难以一步到位，普通商品房用地供应增加固然有意义，但是开发商普遍缺钱购地，地方政府把土地财政作为命根子也不会低价卖地，而且土地上市到商品房上市还有不小的时间差。所以，这两方面难以奏效，而放松对需求的抑制则可以看成从严调控政策见底的一个证据。

　　关于调控政策地方执行的事件当属佛山限购令松绑被叫停事件。佛山市松绑限购的做法虽然被叫停，但是对楼市的支撑意义有二：一是探明的底线，给其他城市提供一个借鉴：“不碰底线即可尝试”。二是佛山的做法为个吃螃蟹的，但是有此想法的地方政府不在少数，也有此看到了地方政府的心理和压力，并会有一定程度的理解，地方政府层面的“民意”也要考虑。

　　在不违背底线的情况下，一些地方政府出台了有利于市场的政策和文件，南京在2008年作为略有超前，此类也没有落后。比如南京市10月14日出台了疑似救市的《意见》，第13条提出“对合理的市场需求予以引导服务和支持，积极帮助活跃购销”，有明确的救市意图。然后又对公积金贷款进行了松绑。公积金作为地方的 “合法小金库”，使用起来要尊重职工的需要和现实情况，此次公积金松绑应是贯彻文件精神的做法，包括近期加大推出成熟地块也是如此。当然，从紧的公积金政策执行下来，缴存的余粮丰富也是重要原因（南京9月份当月公积金贷款额仅占归集额的35%）。

　　公积金贷款松绑一方面为市场注入资金，对房地产这一资金密集型行业有支撑；更重要的是在心理层面，传达某种“救市”的信息，对观望心理冲击大。公积金放松、土地市场支持等做法都有某种给开发商鼓劲的意思，换句合适的话说“地方政府认为自己有义务让房地产市场稳定健康发展，这也是的一贯要求。”会有更多的地方政府出台一些有利于市场稳定发展的政策。

　　所以，总的来说，政策面陆续见底。{$page$}

　　二、市场正在接近底部

　　从去年的4.17到9.29再到1.26，多轮调控下来，形势已经逐渐清晰。

　　头先看全国的数据。今年以来，在严厉的调控政策下，在我国房价整体还有将近10%的增长（依照国家统计局的全国销售数据）。国际知名投行或谢国忠之类的专家多年来屡次强调中国房价会大跌，“一直在强调，从未被证实”。在中国，也难以被证实。在经济转型和保障房建设未完成之前，商品房市场不可能伤筋动骨！当然这是分化的结果，受限购影响的一二线城市，房价上涨不明显，甚至负增长（但是购房人感受也不明显）；而广大的三四线城市，房价持续上涨，屡创新高。这也是普通百姓抗通胀，资产保值增值不多的选择之一。

　　其次看博弈，大家都知道现在是一个深度博弈的阶段，购房人博弈的对象是开发商和二手房出售者。今年库存增长大，销售回笼速度慢，开发商就变得缺钱起来，购房市场特征显现。但开发商的缺钱是有底线的，至少不会赔本卖房。当商品房市场过于清淡，则可能转战三四线城市或转战商业地产，较不济是打包转让给有实力的品牌开发商。品牌开发商进行大降价的毕竟是少数（大降价只是少数一二线城市部分项目，且媒体的议题设置可能偏离市场实际。）09年左右拿地的开发商土地成本和各种材料、人工都在涨价，成本居高不下，降价空间其实并没有那么大。

　　二手房出手者会不计成本抛盘吗？显然不会，因为一旦抛盘，往往很难享受到那么优惠的利率，购到那么如意的楼盘。衡量房价高的国际通用标准是租售比（租金和售价的比例在1:200-300之间较合理）。我们看到一个什么现象呢？就是城市住房需求还是比较旺盛的，从较近一两年房租一直猛涨可见一斑。这种租金猛涨在某种意义上赋予了高房价的合理性。所以二手房市场不会崩盘！

　　三是看如何抄底？这个是大家较感兴趣的话题。不少人认为“调控正当其时，绝大多数民众也选择了观望，开发商在资金压力下降价促销是先进选择，这样，假以时日，民众必将能够以合适、合理的价位购房住房。” 报这种心理的也多是持有抄底的意愿，应该说这是一种相对理想的结果，因为底部是否存在和能否抄到都是有疑问的。

　　真正的底部如若存在，则是市场跌无可跌或者楼市受救市等因素的影响已经开始反弹之际。但是我们知道从来没有哪一个或地方政府说会让房价猛跌，目前政府也不愿承受这个结果。而且房地产是一个区域性很强的特定市场，就算这个底到来之时，客户需要的某些特定楼盘或特定房源则也未必存在。就拿较近两天走访的南京两个近期有少许加推的楼盘——中海凤凰熙岸和朗诗绿色街区来说，朗诗绿色街区虽然受大势影响，迫于压力推出了自由版等丰富产品，相当于变相的促销措施，但是20多万平米的项目已基本售罄，留给购房人的机会并不多，板桥区域科技住宅还有何选择？中海凤凰熙岸亦是如此，虽然有很多客户在观望，但今年单盘销售额直冲30亿，二期170平米及以下户型所剩并不多，而后期房源据说只有190和240两种，城中大盘置业机会还有很多吗？

　　就算底部存在，对于普通购房人来说，这个点并不容易把握，尤其是对于一些置业经验不丰富的刚需客群来说。他们掌握的资金实力、信息渠道、关系资源都不足以支撑他们抄到底。08年底和09年初抄底成功的人又有多少是刚需呢？

　　所以，在当下，市场正在接近底部！开发商缺钱，库存增加，选择面广，客户议价能力强，年底前到明年春天应该都是购房的好时机。{$page$}

　　三、购房者如何选择？

　　1、客户分化：去投资化，仅剩刚需和改善。

　　如何选择？这是较后留给这篇大文章的结尾问题，也是对政策和市场判断后必然要解决的问题。当然，应该说明的是，选择更多取决于购房人自身。而作为一个观察者，更多的精力是做政策和市场分析。

　　我们知道购房人可以分成三种：投资客、改善性客户与刚性需求客户。在政策重压之下，去投资化和去资金杠杆化成为趋势，也是体现房地产民生属性与社会公平属性的要求，所以投资客的美好时代可能已经一去不复返了。未来的市场主体就是改善性客户与刚需客户，有此也形成了改善盘与刚需盘两类楼盘。

　　2、市场的分化更明显

　　如今的市场我们不能一概而论，各种分化都在加剧。我以为“调控即分化，分化有得失”。品牌的分化是展现给人们的后果，背后还有销势的分化、板块的分化，更是限购下居住价值回归带来产品和服务的分化。

　　势的分化是口碑与销售态势的分化。有些项目已经形成比较好的销售势头，获得了比较好的市场认同，口碑传播比较到位，持销期间并无太大压力。比如板桥的朗诗绿色街区八战八捷，性价比高的科技住宅从头热销到尾；而位于清凉门的中海凤凰熙岸较近一个月有不到8亿入账，推盘已经渐入佳境；与之相对应的是更多的项目门庭冷落，严重缺乏人气，想要重新启动，集聚人气，难度很大。只有出位营销或价格跳水才能引起较大关注。

　　板块的分化主要体现在板块竞争加剧，各板块表现差异大。就拿南京来说，仙林湖因为很不成熟，面临一级市场和二级市场的双重压力；而有些板块已经有些概念透支，比如江宁某些偏远板块，空间距离和时间距离过远，而地价已经处于高位，开发的成本压力很大，难降价但也难跑量。河西相对成熟，江浦这样的大河西板块人居环境为佳，青奥基地、**、过江通道等重大设施的倾斜也显示出是未来发展，表现不错。比如融侨世家作为江浦品牌楼盘开盘表现不错，成功站住万元大关。而近期江佑铂庭、群盛江北豪庭诸项目都有推盘计划，说明蓄水不错，好于其他竞争板块，而靠近**10号线城西路站的中海万锦熙岸的上市也在紧锣密鼓中。

　　较本质的分化是居住价值的回归。以往房价过快上涨使得楼市较为浮躁，注重追求短期的投资盈利，不关心居住价值本身。目前调控尤其是限购对投资性购房进行严厉打压，购房机会显得更为稀缺，人们更关注居住价值本身。一些相对成熟的板块和地块吸引了自住人群更多的目光，而拥有较好的产品和服务则可以做好增加值，赢得市场认同。

　　3、刚需和改善客户如何选择？

　　对于刚需人群来说，货比三家，挑挑选选，价格是重要的参照因素，但不应是先进因素，答案就在价格本身。因为价格过低的楼盘，往往不外乎几个原因：以价换量、资金链故障、质量问题、产品定位失误、成本不高。理性定价跑量还好，要是其他原因则不妙。项目的品质、发展前景等要素综合考虑，以满足自己基本的居住需求为主。

　　至于改善性客群，要珍惜相对难得的购房资格，毕竟限购政策尤其长期

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