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中国房地产从“政策底”到“市场底”还有多远?
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:新华网 阅读 633 次
今年一季度,随着楼市调控“政策触底”成为业内共识,上海、北京等城市的刚性需求有所释放,但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。
正在召开的博鳌亚洲论坛2012年年会上,围绕今年楼市走向,中外与会嘉宾展开激烈碰撞,探寻房价回归的“市场底”,为中国房地产改革把脉问诊。
政策触底:刚需“回暖”难改“回归”大势
今年全国两会期间,住建部副部长齐骥明确表示,近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出,促使开发商“以价换量”,让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。
与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹说,前期“限购令”等政策出台后,从去年9月始全国楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下,近期一些城市楼市出现回暖迹象。
北京市住建委网站公布的网签数据显示,3月北京新建住宅签约量,剔除保障房成交量后,环比2月上涨46.6%,新建商品房均价已连续3个月调整至2万元以下。
海口市民杨静一直有购房自住计划,长期观望后较近终于出手购购了一套小户型。“政府部门说调控政策出得差不多了,再不出手担心房价会再次反弹。”
根据中国指数研究院监测的40个城市,从3月19日至25日,有22个城市的楼市周均成交量出现增长。
与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为,中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价,是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说:“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。”
政府坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观,坚持以价换量、开发刚性需求成为业内共识。
“房地产行业还在‘过冬’,必须花心思挖掘刚需,把注意力放在有潜力的二三四线城市。”佳兆业集团总监周素萍坦言。
与会嘉宾普遍认为,以自住需求为主的市场,将是2012年中国楼市的鲜明特征,不要奢望房价今年会大幅反弹,稳健调整仍将是基本走势。
市场寻底:房价回归“合理区间”尚待时日
总理在今年全国两会上表示,一些地方房价还远远没有回到合理价位,因此调控不能放松。
对此,上海易居房地产研究院杨红旭说,目前中国500强房企的“库存”巨大,不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下,通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮,将在未来两三个月内持续展开。
那么,房价还有多大下行空间?
与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为,如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇,市场底部较迟将在年底前出现,房价至少还有15%至20%的下降空间。
中国房地产研究会副会长顾云昌则认为,经过去年的调整,目前大多数中小城市房价基本合理,但北京、上海等一线城市房价回归合理会很艰难。
一些与会嘉宾认为,不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现,调整程度是否合理,还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。
“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现,就可以确认底部出现。”杨红旭说,乐观地看,今年楼市“市场底”将出现在三季度。
但部分与会嘉宾也表示,如果从房价收入比等因素看,房价市场寻底还需要较长时间。
“显然,目前我国房价收入比和房地产平均利润仍然过高。”张其佐认为,我国房价收入比应控制在3:1至6:1之间,房地产平均毛利率控制在10%至15%之间为宜。
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