一部分会在今年成为现房。在为今年现房揭幕前夕，购房人和卖房人的心情都不会

平静，一方怕货不对板，另一方怕过不了关，用一位开发商的话说：“像是参加高

考的学生，即使小学、中学都学得不错，可高考这一关要过不去，也进不了高校的

门。”

　　是啊，谁会把倾全家人一生积蓄购的大件———房子不当回事？不论发展商在

交房前历经了多少关隘，购房人的验收关他也逃不掉。与卖房的人数相比，作为占

完全多数的购房人，我们的心情是一致的———怕被欺骗，希望到手的房购得值。

可对于卖房人，无论是卖期房的，还是卖现房的，他们的销售心理又如何呢？上周，

本报记者分别走访了三位本市在销项目的发展商，请他们就期房的市场现状实话实

说，以他们的经历和体会讲出实情，从而使购房人对此有所了解，有所明白。

　　杨洁（北京辰泰房地产开发有限公司副总经理）：期房低价开盘是为了收钱，

迅速提价是为了赚钱，这与期房升值无关

　　（这是美林花园的发展商，他卖的是期房，但他却揭了不少目前期房市场的

“底”。）

　　前几天有家报纸上讲，卖期房就是卖一个梦，我觉得，随着期房市场的完善，

这个梦至少不该是恶梦。

　　为了让购期房的人放心，有个房地产项目推出了10年保修的服务承诺，现在看，

这是一个不错的“卖点”。这让我想起前些年的家电市场，一开始人们争着去购有

两年保修的电器，可现在，人们已经不能接受没有两年以上保修的电器了。

　　今天各项目发展商互相攀比中打出的各自的服务牌，对消费者的利益以及对市

场的成熟发展都应该是有益的。

　　开发一个房地产项目，它的资金组成，一般分为三个部分：发展商投资、银行

贷款以及销售期房的回收款。这三者缺其中任何一个都会影响项目运作。

　　动辄十几亿、几十亿的项目，一般实力的发展商，先期投入多会占15％左右，

而银行贷款比例如果过高，利率压力就会很大，项目成本就会加大，直接影响楼价。

因此，卖期房，从购房人手中把钱收上来用于开发，可以降低项目成本。

　　一些期房项目低价开盘，就是为了尽快收上钱来，而迅速提升楼价则是为了赚

钱，这与房地产项目的升值没有关系，不像一些发展商讲的，“从开盘至今已升值

30％”。真正意义的升值是房子随时可以在市场通起来，比如十几年前开发的

华侨村，现在如果有人肯以每平方米10000元转让，依然会很抢手。我认为，这才叫

升值。

　　（如果你的期房是5000元／每平方米购的，而现在你购的项目卖到7000元了，

你也别太得意，因为你是人家在收钱时购的，而现在发展商是在用包括你的钱在内

的钱赚钱。而你的房子并没因此升值。）

　　蔡玉明（香港冠城集团北京冠海房地产有限公司董事、常务副总经理）：有些

期房像从远处走来的、浓妆艳抹的丑女人，越走近你，你越失望

　　（“丑女人”是没有过错的，而“不良期房”却不可饶恕。我不赞同用“丑女

人”比喻不良期房。但是我觉得他的喻言还是蛮生动的，因此拿来一用。）

　　现在一些期房项目包装得比过去精致，样板间、楼书都有很大的视觉冲击力，

对购房人有太多的诱惑。有的在去年热销的期房，成为现房后，很让购房人失望。

不只是现房与样板间的差距太大，还包括现房楼间距小、小区建筑密度过大等问题。

这些问题都在期房建好后才被购房人发现，很让人痛心。

　　这些期房就像从远处走来的、浓妆艳抹的丑女人，越走近你越让你失望。“不

良期房”大大损害了期房市场的整体形象，这给现房项目带来了绝好的市场机会。

我们出售的现房项目冠城园，在目前的售楼淡季也出人意料地热销，一些现在来购

房的人就包括那些去年被很多期房项目拉走的客户。

　　（记者在售楼处看到，这天上午有11套房交了款，在我们准备离开时，又有四

五个购房人来签约，这完全是让期房项目眼热的销售业绩———现房真得比期房更

具诱惑？）

　　邢晓东（中房集团三峡置业股份有限公司董事长）：购期房是投资信心，购现

房是等价交换

　　（这是颐源居的发展商，他的一期10万平方米现房已售完，二期期房刚刚盖出

地面。）

　　购期房是投资信心，包括你对一个房地产项目的信心和对你自己判断力的信心，

而购现房是货币与实物的等价交换。房地产市场的运作规律是，不同阶段投资的购

房人，付出的是不同的。购期房肯定有风险，但期房的售价低于现房，如果你

有足够的信心，你的判断又无误的话，你购期房比购现房花的钱肯定少。

　　每个真诚的发展商都希望积累自己的业绩，以取得消费者足够的信任，这对期

房的销售是至关重要的。比如，一个发展商因拖欠政府的税费，拿不到相应的证、

书，进而影响了购房人的利益，这样的发展商，今后再开发的项目，无论是期房还

是现房，都很难被购房人接受。

　　（卖房人对目前期房市场的现状实在是见仁见智，但听得出他们讲的都够实在。

购期房的消费者，不妨对照他们的观点，看看您购的期房合不合算。）

　　■文／本报记者　刘素京

　　■摄影／本报记者　程铁良

蔡玉明

邢晓东

杨洁

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