市场怎样才能维持繁荣

在高热度的市场中，我们不能不为其背后存在的问题担忧，人们一定还对１９９２年以后的房地产开发热及随后导致的严重后果记忆犹新。如果目前楼市上涨的趋势得不到有效遏制，整个房地产市场可能会面临严重的后果。

　　供求关系是决定楼价走势的决定性因素。供大于求，楼价下跌；供小于求，楼价上涨。但目前的楼价并不能真实地反映供求关系。据统计资料显示，今年上半年商品房竣工面积基本与销售面积持平，但开工面积大于销售面积，再加上市场上的存量房屋，这就给房价下调留下了一定的空间。但商品房价位虚高是多方面的原因造成的，是一个综合因素。但总的来说，商品房的价格较终决定于消费者的购购力，如果消费者的购购力达不到消费商品房的程度，那么就不会产生现实的购购行为，也就不会发生在购购商品房上的消费。消费者收入过低和楼价过高，都会产生这一问题。目前消费者收入的增长明显低于房价的增长，这种趋势的发展必将导致购得起房的人越来越少。没有大多数基本能购得起房的人支持房地产市场，那这个市场只能繁荣一时，不可能维持长久繁荣。要维持房地产市场的健康发展，必须从法律、法规的制定完善、司法审判实践、政府宏观调控、政府主管机构的严格监管以及消费者消费心理的理性化等几个方面来解决。

购房者别受概念误导

　　冷静观察，不要受概念的误导。为了建立起品牌效应，适应开发商的销售策略和消费者的需求，根据现实情况的变化，各种各样的有利于商品房销售和诱发消费者购购欲望的概念应运而生，像“奥运商圈”、“绿色生态”、“入世”、“ＸＸｈｏｕｓｅ”、“人文”、“智能化”等等不胜枚举。对这些概念，建议消费者冷静分析，想清楚你需要什么样的房子，所谓的“概念”对您入住后有什么有利的地方并能每天都切身感受到这些概念的确给您的居住带来了好处。还要想清楚某一个“概念”是否让您多掏了钱，是否物有所值。

　　签一份对自己有利的合同。目前开发商不愿意与消费者签补充协议，可供选择的条款也是由开发商事先填好，一般不能更改。因为开发商不想受合同以外的任何约束。这种情况产生原因很多，主要是开发商的原因，但消费者自身也有原因。就消费者来说，对购购住房这一专业性很强的消费行为缺乏足够的认识，又缺少主观能力性，往往轻信销售人员的介绍，轻易地付了定金，这样就给以后正式合同的谈判造成了被动局面。当双方就补充协议达不成一致意见，分歧比较大时，开发商往往不让步，他们会以“定金不退”的事先约定向购方施压。在这种压力下，购方往往就范。建议消费者在交定金之前，在认购书上说明，如果双方将来就主合同或补充协议条款达不成一致意见，那么消费者有权退回定金。这样消费者在签约谈判时就有了主动权。如果认为自己所提的要求不能被开发商接受，那么就可以通过汇总各方面的信息做出决策，是购还是不购这个项目的楼盘。

　　总之，在目前的房地产市场环境下，谨慎购购是较重要的决策，如果对各个环节或某一环节不满意，那您不妨再等等。

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力行律师事务所　刘桂林　曹岩

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