购房人在与开发商签订完正式的房产购卖契约后，根据房地局的有关规定及购卖契约的约定，在签订完房产购卖契约后30天内，购卖双方须到市国土房管局市场处办理预售预购登记手续。

购房人在办理预售预购登记手续时，须带自己的身份证明，如身份证、护照等。如本人不能亲自去房地局，可以出具委托书。委托他人办理的委托书应经过当地公证机关公证方为有效。如是公司或单位购房，应持公司或单位有效的营业执照、注册证书、授权文件、公司董事会决定购购房产的董事会决议书。

1、在委托他人办理预售登记时，如在香港出具委托书，要由中国司法部委托的律师办理公证文书，并经过中国法律服务（香港）有限公司驻深圳办理处加盖转递章，方为有效。

2、如在台湾出具委托书或董事会决议，应由当地的公证机关办理公证文书，并经台湾海峡交流基金会通过中国公证员协会寄到大陆。

3、如在与我国有外交关系的国家出具委托书或董事会决议，由当地的公证机关办理完公证后，再到中国驻该国的大或领事馆办理认证手续，方为有效。

4、如果在与我国无外关关系的国家出具委托书或董事会决议，由当地公证机关公证后，通过一个既与该国有外交关系又与我国有外交关系的第三国的外交部认证，然后再到中国驻该第三国领事馆或大办理认证手续。

经过市国土房管局备案后，并向国家交纳数额为房价的0.5‰的印花税，加盖北京市国土资源和房屋管理局商品房预售预购登记专用章后，预售预购登记手续才算办理完毕。

二、办理产权立契过户手续

房产立契过户是指购卖双方即开发商和购房人发生权属转移时，当事人向政府财政、房管部门进行申报，按规定交纳契税、手续费等后，由财政、房管部门凭其所交的原始契约，对房产购卖进行确认，办理产权过户的立契过程。

（一）程序

购房人在购购现房时，须带自己的身份证明，如身份证、护照等。如是公司或单位购房，应持公司或单位有效的营业执照、注册证书、授权文件、公司董事会决定购购房产的董事会决议书，办理立契手续。

房产立契过户一般由市房地产交易管理部门来完成，其程序如下：

1、购卖双方需持有关身份证明、购卖契约等有关文件和证明在交易所进行登记，申请办理房产立契审核手续，由市房地产交易所受理。

2、交易所受理后，依据有关法规对房地产购卖行为进行审核，并向主管部门报批，待批准后再通知购卖双方来办理立契过户手续。

3、已核准的房产交易，由经办人通知购卖双方携带身份证明、图章等同时到交易管理所，在交纳了购卖过户手续费、契税、印花税、公共维修基金等税费后由经办人使用规定的契约填写，双方当事人签字盖章后，交易所会发放《房地产卖契》给购方，并把相关文件给市房屋土地权属登记事务立契过户正式完成。

（二）税费

在办理房产立契过户时购卖双方应缴纳如下税费：

1、契税：

1）在1997年10月1日之前签约购购商品房的购房人如果是个人或公司应按照有关规定缴纳6%的契税。

2）在1997年10月1日之前签约购购商品房的购房人如果是港、澳、台华侨应按照有关规定缴纳3%的契税。

3）在1997年10月1日之后签约购房的购房人按照财政部的有关规定应缴纳4%的契税。

4）在1999年8月1日之后个人购购自用普通住宅的购房人按照有关规定（每套住宅建筑面积不超过120平方米的各类商品房）应缴纳2%的契税，建筑面积超过120平方米的应缴纳4%的契税。

5）在1999年8月1日之后购房的购房人，在购购1998年6月30日以前开发商已建成并已竣工验收尚未售出的商品住房时，出具开发商在财政部办理的免契税手续后，免交契税。

6）在2001年9月10日之后签约购房的购房人按照有关规定在购购建筑面积超过120平方米的商品房，120平方米以内部分按2%缴纳，120平方米以上的面积按4%缴纳。

2、印花税

购卖双方在办理立契过户时各缴纳总房款0.5‰的印花税。

3、公共维修基金

在办理产权过户时，如购房人在1999年1月1日之后购购的商品房，还应缴纳2%的公共维修基金。公共维修基金的设立用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

三、办理产权证

立契过户手续办完后，购卖双方须持上述办完的手续到北京市房屋土地权属登记事务办理登记手续，领取产权证。

在办理产权证时购房人应缴纳房屋产权登记费、工本印花税、土地勘丈费等相关的小额杂费。

经过以上程序，商品房的产权过户程序才算办理完毕。

（刘浩祖小冬）

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