购房较头痛的就是签合同，因为老是怕自己上当受骗，较近各种媒体都在谈那签合同２０４条，可开发商不跟你签也没辙。因此，我想知道怎样做才能既让开发商同意签，而我又没有什么风险呢？

冯鹃：你好！

的确这样，现在发生好多带着律师购不到房的情况，因为从真正专业的角度出发（比如２０４条），开发商根本没有欺骗或虚假的余地。如果自己前去签订购房合同，则要注意以下几点：

一、签约前，要严审发展商的主体资格。

头先，要看发展商的企业法人营业执照及资质证书，看其营业执照上的经营范围是否包括房地产开发、销售。

其次，分期房和现房两种情况查验发展商的有关证件。如果购购期房，要审查发展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证。

如果购购现房，则只要审查《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。根据北京市国土资源和房屋管理局的规定：“商品房现房未取得国有土地使用证和房屋所有权证的，不得上市销售；房地产交易部门也不得办理商品房过户手续。”

再次，对于购购期房的，要认真审查《商品房预售许可证》，查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，看您欲购的房屋是否在该证批准销售的范围之内。如果批准销售的范围只是某一项目的Ａ、Ｂ幢，而您欲购的是该项目的Ｃ幢的某一套，则您应慎重考虑。

较后，根据建设部发布的《商品房销售管理办法》的有关规定，购房者可以在正式签约前要求发展商出示《商品房购卖合同》。

二、签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。

一般来说，发展商在售房时使用的应该都是政府监制的《商品房购卖合同》（以下简称《合同》），但购房者还是要对其中的每个条款（尤其是主要条款）与发展商反复磋商。现举其要点，分述如下：

１．《合同》的前三条分别是项目建设依据、商品房销售依据、购受人所购商品房的基本情况。前两条中的每一空格必须填写，第三条中必须明确合同约定的建筑面积、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积各是多少平方米。

２．《合同》中“面积的确认及面积差异的处理”，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。合同约定面积与产权登记面积有差异时的处理方法，既可以由双方约定，也可以按照本条第２种方法处理（建议购房者与发展商约定采用这种方法）。该方法的主要优点是，购房者有较大的选择权，对购房者的权益保护力度大。该方法主要内容是：（１）面积误差比完全值在３％以内的据实结算房价款；（２）面积误差比完全值大于３％时，购房者既有权退房，也可不退房；不退房的，超过合同约定面积大于３％部分的房价款由发展商承担、产权归购房者；不足合同约定面积大于３％部分的房价款由发展商双倍返还给购房者。

对于付款方式，如果是银行按揭，双方应明确约定如不能按期取得银行贷款的处理方式。第七条是购受人逾期付款的违约责任，要注意与下面第九条的出卖人逾期交房的违约责任对等。

关于房屋交接、规划设计变更处理、装饰装修标准、基础设施和公共配套建筑正常运行等，主要应该注意明确约定：房屋交付时，发展商应当提供由建设、设计、施工、监理单位对房屋进行竣工验收的《备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；对可以延期交房的“特殊原因”，尽量不要让发展商加上“市政配套问题”、“技术困难”、“天气情况”等本来不属于不可抗力的情况；规划设计变更的约定中，购房者可以参照新的《商品房销售管理办法》十四条规定，约定购受人退房的，由发展商承担违约责任；对装饰和设备标准，切忌使用“进口、高端”一类的模糊词语，而应该使用明确具体的品牌、型号；对基础设施和公共配套建筑正常运行，较好明确约定正常运行的具体日期，并可约定超过期限的按照逾期交房处理。

关于产权登记和保修责任的规定。对产权登记，购房者可参照新的《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，与发展商约定应当在商品房交付使用之日起的一定日期之内，由发展商将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，并协助办理产权登记手续。关于保修责任，应在《住宅质量保证书》中明确约定保修范围、期限、保修责任等。

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