为了确保所购房屋的合法性，购房人必须审查开发商的有关证件。这些证件就像人的准生证，是其合法性的依据。而关于需要审查的证件种类，有几种不同的说法：五证说、两证说、一证说。所谓五证，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证；所谓两证，是指国有土地使用权证、商品房预售许可证；所谓一证，是指商品房预售许可证。

　　到底应该看几证呢？购房人往往被这些说法搞得云里雾里，不知所措。实际上，应该看几证取决于这几证之间的关系。

　　在我国，房地产开发属于固定资产投资，而固定资产投资需要履行较为严格的审批程序。一个房地产开发项目从开始运作到允许销售，往往需要两年左右的时间，主要是为了通过有关部门的审批，涉及到计划行政主管部门、规划行政主管部门、土地行政主管部门、房屋行政主管部门、建设行政主管部门等有关部门。这些部门审批的结果就是上述几证。一般来说，是由土地行政部门先办理国有土地使用权转让手续，颁发国有土地使用权证。但土地的价款是与该宗土地如何利用相联系的，比如，同一块土地做不同的容积率，地价款是不一样的。这就涉及土地利用的规划。因此，在此之前，土地部门必须征求规划部门的意见，即办理建设用地规划许可证。在拿到国有土地使用权证后，建设单位再申请办理建设工程规划许可证。然后是办理开工许可证，开始施工。而要房屋能够上市销售，必须办理商品房预售许可证。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　《城市商品房预售管理办法》第五条规定：商品房预售应当符合下列条件：

　　1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　2.持有建设工程规划许可证；

　　3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　通过该规定可以看出，只有获得前几证的情况下，才能取得商品房预售许可证。因此，这几证之间是一种前后承继关系，其顺序一般依次为：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、开工证、商品房预售许可证。既然如此，只要开发商有一证（商品房预售许可证）在手，就意味着五证齐全了。因此，作为购房者，应当把放在商品房预售许可证的审查上。

　　那如何审查商品房预售许可证呢？购房者可以从商品房预售许可证上面入手，商品房预售许可证上有下列内容：

　　1.编号从编号可以看出所售商品房的性质，是经济适用房还是商品房。

　　2.销售范围商品房预售许可证往往注明是哪号楼，只要你所购购的房屋在注明的楼盘之内就可以了。有时候，商品房预售许可证注明的是某一幢楼的部分房屋，则购房者应看一下该商品房预售许可证的附表，以确定所购购的房屋是否在允许销售的范围之内。之所以出现这种情况，是因为在实际操作中，开发商在缴纳40%的地价款的情况下，就可以获得临时土地使用证，也可以办理相应面积商品房的预售许可证。

　　3.有效期限商品房预售许可证都有一个有效期，一般为一至两年。超过有效期的房屋，如果仍然符合预售条件，则开发商可以办理新的预售许可证（编号一般不变）。

　　4.发证机关在北京，发证机关只有一个，即市国土资源和房屋管理局。

　　在北京的房地产市场上，绝大多数房屋在期房阶段就销售完了，真正熬到现房的很少。即使由于某种原因导致现房销售，但由于为方便贷款等等方面的原因，开发商往往将现房也办理预售许可证，按期房的形式和程序进行销售。因此，关于现房如何审查证件就不在这里详述了。

　　北京信杰律师事务所王是坪尹秀超

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　　■下期预告

　　也许有购房者会问，如果开发商将土地抵押给银行了，这样的房屋还能不能购？关于抵押的问题，我们将在下期中为读者做出分析。

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