根据《上海市房地产抵押办法》的相关规定，“抵押人在抵押期间转让抵押物的，应当事先以书面形式通知抵押权人，并将已抵押的事实告知受让人”，“转让抵押物所得的价款，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权”。房地产交易会根据抵押权人是否同意转让抵押物或抵押登记是否已经注销，来判断交易的房屋是否可以转让过户，从而保护抵押权人（银行）的合法权益，进而保障整个房地产交易体系的安全。

　　一般而言，实践中有如下几种既符合法律规范，又具有可操作性的交易模式，供房屋购卖的双方选用：

　　1、双方签订房地产购卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易注销抵押登记，如此，房东取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房购卖流程完成交易。

　　这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，购方没有支付房款，因此购方资金的安全性高；缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用购方的头期房款参与还贷，不是较为经济的解决方案。

　　2、双方签订房地产购卖合同之后，购方将应当支付的头期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了购方的头期房款，双方合力解决了交易的障碍；缺点是，购方的头期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房东，利用购方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，购方既不能取得房屋产权，又让头期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果购方头期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。

　　3、双方签订房地产购卖合同之后，双方共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款（转按揭）手续，这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由购方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为购方；缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果购方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅地配合，将是交易成败的关键。因此，购卖双方在准备采取转按揭的模式解决上述抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程，切不可草率为之。

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