三大悬疑拷问广东商业地产

　　令广州商业地产一阵骚动的“商务部彻查商业地产”日前悄然结束。商务部调研组一行于14日抵达广州，在广州正佳广场、东莞华南MALL进行了参观考察，并在东莞召集当地几大MALL发展商座谈，在广东逗留的时间不足两天。随同商务部调研组前来的，还有中国商业地产联盟和建设银行的有关负责人。

　　“低调得出人意料，”一位直接接触过商务部调研组的发展商告诉记者，“北京方面没有结论，也没有抛出观点，但留下了几个针对性很强的问题。”

　　疑问一：

　　抬高商业地产准入门槛？

　　在东莞座谈会上，东莞市经贸局有关负责人明确表示当地购物过多，并表示将对商业地产进行严格的准入控制。当地几大MALL的负责人也对商业地产过度发展稀释区域商业含金量的后果表示担忧。“商业地产在不经控制的环境下发展，1＋1＝0.5几乎是必然的。”有发展商感叹。

　　“如何让商业地产健康有序发展”是这次商务部调研的目的，与商务部同样关心商业地产发展的还有银行机构。商业地产建设对贷款的依赖让银行的神经绷得更紧，对于抬高商业地产门槛的呼声也越来越高。

　　据了解，商务部在进行实地调查前已经向专家层进行过征询，其中包括一些保守观点。如要求发展商在项目前期先制定定价标准、租售比例，甚至招租达到一定比例后才允许项目上马等，但考察组在听取发展商的“实操”意见后，对引入专业中介机构、海外资本提高商业地产项目素质等积极做法更加感兴趣。

　　疑问二：

　　商业地产应从宏观着眼？

　　如今业界在商业地产的诸多问题上争执不休，特别是在购物体量与所在城市经济总量如何搭配，以及是否应出售产权与租售比例上一直难有共识。而商务部有关负责人并没有彻底否定商铺出售与“返租”等经营方式。“对于目前而言，了解到更多的问题比提出解决方案更加有价值”，有发展商感言。

　　“正佳广场一直在期待着能开通一个**口，如果在项目规划前期就能解决，人流肯定会比现在更多。”正佳广场经营管理公司总经理罗草茹表示，商业网点的规划已经不单是单个项目本身的问题，如果能与城市规划更有效地结合，商业地产成功的可能性会更大。

　　大型购物的建设对于城市发展的关联度越来越大，在发展商方面，将购物纳入城市规划的通盘考虑呼声也日渐升高。中华广场副总经理岑凯也称，搞购物就像是“学雷锋工程”，带旺了周边商业而项目本身却很艰难。相比政府的宏观布局，发展商单个的力量越发显得无助。

　　疑问三：

　　有意扶持社区商业？

　　商务部一行在东莞座谈会上还提出了社区商业与大型商业网点的结构问题。令不少发展商感到意外的是，商务部对于各城市社区商业中存在的问题同样了如指掌。尽管国家已经出台了鼓励社区商业的有关政策，但并不表示对社区商业的建设面积不加控制。

　　广东省商业地产专业委员会主任方志华表示，造MALL热的兴起以及后来对商业地产投资热的反思，终归是发展商对于商业地产的认识过于狭隘。但社区商业也并非在社区内建几十个商铺那么简单。

　　方志华表示，购物热与社区商业空置与薄弱已经成为商业地产突出的结构性矛盾之一，商务部重视社区商业并有意在这方面加强引导，对发展商而言不啻为一个积极的信号。他透露，广东省商业地产委员会已经着手与其他几个组织一道对社区商业进行研究，在有关部委的重视和引导下，社区商业将面临全新的发展机遇。　

　　本报记者　王昊

　　点评

　　综合谋划时机成熟

　　有业内人士认为，纵观各地已经出台的商业网点规划，多数更像是一个商业发展规划，对各网点的定位、业态组合等缺少技术上的规定。缺乏技术上的可操作性会直接损害立法的严肃性，更有发展商表示，没有技术性规定，即便引入听证制度又能怎样？缺乏法律支持，由各地商业主管部门制定的商业网点规划在执行上难有作为。

　　在房地产宏观调控疾风暴雨中出行的全国性商业地产调查，令人很自然地联想到迟迟未出台的国务院《城市商业网点规划条例》。发展商普遍表示，全国性《城市商业网点规划条例》出台势必要具有可操作性，商务部在《条例》出台前先到一线摸底，是一种极为务实的态度。

　　但相比七部委新政对住宅产业的全面调控力度，商务部在商业地产上的作用力还是略显形单影只。商业地产的规范发展明显不只是商务部或是银行单方面所能达到，建设部等部门的参与是早晚的事情。这次商务部调研所发现的问题已经明显超出商业范畴，摸查结束后，引入其他相关部门进行综合谋划的时机已经成熟。

　　王昊

　　记者观察

　　广州房价

　　是高是低

　　经过近七年的“理性回归”，2003年广州房价回落到了业界甚至消费者都认为“合理”的价位。而2004年广州房价虽然“止跌反弹”，但涨幅并不像个别城市那么疯狂。今年以来，广州房价走势也极为平稳，不仅广州房地产业界，就连中国房地产协会会长杨慎也认定，广州房价没有出现过高、过快的状况，而且一直处在比较平稳的水平。这说明广州楼市比较成熟、广州消费者比较理性。广州房地产开发在全国的房地产市场起到了很好的带头作用。

　　那么，这是否意味着广州房价偏低，投资价值呢？未必！

　　国家发改委、国家统计局较新公布的调查数据显示，二季度全国平均房价上海、北京、厦门分列前三。据了解，上海的平均房价是每平方米8355元，北京每平方米为7036元，紧随其后的是厦门，每平方米为6990元。另外，房屋销售均价在6000元以上的还有四个城市：深圳、宁波、杭州和广州，分别为每平方米6750元、6606元、6484元和6300元。房屋销售均价在5000至6000元的城市只有南京，每平方米5270元。其他城市的房屋销售价都在4800元以下。　

　　房屋销售均价每平方米为6300元的广州房价排在国内各大城市第七位，分析前六位城市房价，可以发现它们都有着“高昂”的理由。上海为国际大都市，大量国际投资客相继涌进，房价高企在所难免；头都北京作为政治文化，房价高企也无可厚非；厦门能招徕大量的台胞，房价一时出现高涨也很合理；深圳毗邻香港，而房价却仅为香港房价约1／10！大量港人相继涌入，深圳房价至今还能站得如此合理，确实已极为难得；杭州、苏州是“人间天堂”，不仅能吸引全国各地高端消费者前往置业安居，甚至还可以招徕大量旅居海外的华人回国“筑巢”，其房价高企可以理喻。然而广州拿什么撑起目前高达每平方米6300元之价呢？

　　此前广州吸引了不少港澳台人士置业，但近年外来人士在广州置业日渐。广州以本地人购房为主，确实有利于维护楼市的稳定，但大多数楼房都没有投资价值，房价炒不起来，投资租赁却也因为租价长期低迷，还达不到房贷利率水平。更重要的是，目前广州不少楼盘尤其是市区楼盘容积率普遍偏高，楼盘密度大而且层数极高，这些楼房今后业已缺乏“拆迁”重建价值。北京、杭州等城市房价虽然较广州为高，但其容积率相对较低，10多层的楼房拆迁后还可以重建成几十层的住宅高楼，但广州众多住宅高楼今后拆迁还能再重建成更高的高楼吗？

　　从这一角度说，目前广州房价虽然还算合理，但确实已不算低。虽然广州不少品质优越的楼房价值还有不断提升的可能，但放在全国市场来看，广州相当多楼房都没有投资价值。

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