承租方“套箍”：群租杂居需达标

　　新版合同（征求稿）对比2000版合同的变化是增加对同住人数量及相关信息的表述。新版合同称，若“乙方擅自增加承租同住人，且人均建筑面积或使用面积低于规定标准的”，则乙方须按照新版合同第8－2款承担违约责任。

　　依据《上海市居住房屋租赁管理实施办法》（简称“租赁管理办法”）规定，租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。中原地产高端法务主任祝满清指出，由此可见，、若承租人及同住人过多，超过了上述人均租赁面积的，出租人将会受到区（县）房地产管理部门依法查处；、若因承租人擅自增加同住人，且人均租赁面积超过上述标准的，则出租人有权解除合同，并追究承租人违约责任。

　　事实上，在此之前租赁市场上的群租杂居现象不仅是个管理盲区，而且对房客没有约束力。像小李这样，等到出租之后才发现原来面对的是一群租客，不仅面临因人数过多过密而造成对房屋装修造成破坏，还有可能引发社会安全问题。明示居住人数量和控制人均租赁面积下限后，给出租人在不知情的情形下获得合同解除权及追究违约责任的权利，给承租人正常租用房屋设下门槛。

　　出租方“施惠”：就近办理登记备案

　　针对目前租赁市场登记备案少的现状，新版租赁合同变更了原来租赁登记备案手续的办理方法，鼓励出租方就近办理登记备案手续。

　　依据新版合同，“自合同生效之日起＿＿＿＿日内，按规定向房屋所在地街道、镇（乡）社区事务受理办理登记备案，领取房屋租赁合同登记备案证明。因甲方逾期未会同乙方办理登记备案影响乙方办理居住登记的，乙方可按规定单独办理租赁信息记载。”而在以前，规定必须由出租方负责按规定向房屋所在地区、县房地产交易或农场系统受理处办理登记备案，领取房屋租赁登记备案证明。

　　社区事务受理租赁合同登记备案手续，既方便了租赁当事人及时办理相关手续，又有利于社区管理及时发现恶意逃避租赁合同登记的情形。同时，还大大方便税务机关对于租赁税收管理，以及公安机关对于外来流动人口租赁房屋的治安管理。

　　呼吁：消除新老合同的盲区

　　从新版租赁合同征求稿公布以来，房产中介们集体呼吁增加合同的可操作性。在租赁过程中现还有许多盲区。

　　祝满清提出，涉及到承租人对出租人交付的房屋进行装修、添附的情形的，若在合同履行过程中，任一方违约的，新老租赁合同都没有对于该部分装修、填附费用的具体补偿方案，这样往往会使承租人的利益受到损失，若租赁合同考虑在正文部分对于该费用的具体补偿有约定（并非在补充条款中），将大大有利于避免和解决租赁合同履行过程中产生的纠纷。又如，对于租赁而言，没有购卖复杂的后续手续，因此房屋的交接是一个关键性标志。但目前无论新老租赁合同，对于房屋交付使用，没有相应的附件供当事人参照，房屋交接不是简单的房屋钥匙的交付，理应有《房屋交接书》、《附属设施、设备清单》（用于确认房屋交付使用时的状态）、《退租确认书》等配套法律文书供租赁当事人填写，这样对于明确交房的状态以及租赁合同正常／非正常解除后的相关后续手续的办理有所裨益。

　　易居臣信则对新版合同删除了2000版中的三个附件，即房屋平面图，房屋合同部位的使用范围、条件和要求，装修状况设备约定等，提出异议。认为应保留“装修状况及设备约定等”附件，因为租赁双方会将设备约定等细节内容张贴在此附件上，而删除以后将会使交易双方产生不必要的麻烦。

　　本月上海市高端租赁市场的平均租金较上月环比下降了0．7％，其中两室的租金平均下降了1．2％，部分区域三室的租金有所上调。陆家嘴和徐家汇板块租金降幅明显。

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