铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋。俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致差异性的存在。

　　先进性差异铺面房通常占有地域上无可取代、的先进性优势。而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏先进性优势。对房地产来讲，通常地域上先进性优势意味着成功的基础。

　　业种业态局限性差异铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态外，其商业业种及业态选择的灵活性就显得大得多。

　　营业时间差异铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货商场，超过九点钟后铺位业主想再多做点生意也不会被允许。而铺面房就不会遇到这种情况，业主晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。

　　行业规划调整风险差异铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外，还受制于商业规划的调整，故风险较大。如华亭路服饰专卖一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀。

　　物业运行费用差异对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊，完全根据铺位所处商场或卖场的大环境来决定，且由不得铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常会高于铺面房。而且，有些费用对某一具体的铺位并不一定能产生什么促销的作用。

　　物业出租选择范围差异相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种业态不熟悉的租赁客户是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。

　　投资风险差异到目前为止，所谓的商铺热，商铺的率高，主要是指炒作铺位的热潮。现在，铺位的价格已经被炒上去了，这一炒作过程让人看到了“钱”途，尝到了甜头。如本市某2000年开张的服饰市场，其铺位价格已由当初的10万元，被炒到了50万元。其实，任何过度炒作的东西非但有风险，而且很难持久，炒得越高风险越大。不少人怀着“一铺养三代”的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入“一铺套三代”的陷阱。而目前铺面房价格的升幅一般不及铺位大，因此，相比铺面房，可以说铺位的投资风险要大一些。

　　另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。

　　炒作难易程度差异铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被“复制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。从此角度看，铺面房一般不易被炒作。

　　通过上述比较，不难看出，铺面房与铺位的差异还是很大的。有些地方甚至存在着本质上的差异。作为商铺投资者应该清醒地意识到哪一类商铺更适合自己投资，切不可放进篮子里的就是菜，以致造成被动和不必要经济损失。

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