——中低收入群体

人群定义：购得起房、但收入偏低的人群

人群特征：收入水平较低；购房所需贷款的数额较大、年限较长；承受风险的能力较弱

受影响程度：

从年初至今，四次加息商贷基准利率合计上涨了0.72%(优惠利率上涨了0.61%)，假设以一套贷款35万元25年的商贷为例，年初时申请贷款的月供为2214.58元，总利息为314374元；如果现在申请则月供为2347.07元，总利息为354119元。两者相比后者月供增加了132.49元，利息增加了39745元。这对此影响较大，因为一般在这样的家庭月供会占到其每月总收入40%-50%左右的比例。

建议：

如果有购房的意愿，且经济上基本满足条件，建议您尽早购置房产。购购2-3年后成熟的潜力地区；选择经济类的小户型；北京市户口的中低收入市民可以选择购购经济适用房和限价房。

在贷款方式上头选公积金贷款，由于几次加息商贷利率的上涨幅度都要高于公积金的相对水平，因此从降低购房成本的角度看，公积金贷款显然愈来愈有优势。以贷款35万元25年为例。

利率上调四次后，公积金贷款的月供比商贷少292.84元，显然比年初时251.24元要每月减小成本41.6元。从总利息上比较，公积金比商贷节省的利息(87850元)也比年初时(75374元)多省下了12476元。

：中高收入群体

人群定义：能够有一定选择性的购房，但选择度有限的人群

人群特征：收入适中；购房需贷款，但额度不大，贷款期限较短；有一定承受风险的能力

受影响程度：一般

由于这部分群体一般可以将月供的比例控制在月收入的30%以内，同时其中的高端人群还可以通过以租养房的方式。

建议：

购购交通便利或未来1年左右即有较大改善的地区。在考虑居住舒适度的前提下，可以购购空间宽敞度高一些的户型如使用面积在90平方米至100平方米之间的两居室或120平方米左右的三居室。我们以单价为10000元/平方米的房子举例，购购一套100平方米两居室的二手房，总价为100万元，假设银行评估价为90万，那么选择40万10年期的贷款，月供为4526.87元。如果还拥有其他房产或者选择暂时租住在租金较为便宜的房子，那么可以考虑以租养房的形式购置房产。

在贷款方式的选择上，由于贷款金额少，期限短，可以选择采用固定利率的方式来抵御未来加息预期的政策风险，以招商银行现在10年期固定房贷利率为7.02%为例，假设每次的上调幅度与8月21日的相同，那么继续加息4次后，浮动优惠利率将超过现阶段的固定利率。

第三：高收入群体

人群定义：有足够的资金进行房产置业，甚至是投资，只是存在选择哪里的房产更能升值，升值更快，同时居住条件更优越的问题。

人群特征：收入很高；购房可全款支付；承受资金风险的能力极强

受影响程度：很小

这一多以高端商品房甚至是别墅作为置业目标，并且在购房方式上常采用全款支付。所以小幅的加息所造成的贷款成本增加对他们来说影响甚微。

建议：

由于房产的价格不是问题，因此购购高端住宅在地段的选择上就显得尤为重要，较关键的要素就是此类房屋与地段要具备独有性和稀缺性。因为这是体现不动产价值的较高境界。考虑到未来北京也将成为高端富翁瞩目的焦点城市，因此选择一个居住环境优越或商务活动频繁的区域都是不错的选择。

在户型选择上，可以选择别墅类项目或面积较大的高端住宅，由于去年已叫停别墅类住宅土地的审批，因此别墅类房产的增量已十分有限，尤其是位于依山傍水、的地理位置上的别墅则更加具有和居住价值。 （中原置业 靳瑞欣）

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