问卷透视

　　业主：有事就找物业

　　在调查中，66.18%的业主都是因为对物业的此类“不及时”服务的问题提出意见，一些业主也以拒交物业费的方式来表达自己的不满。业主们认为：自己交了物业费，共用设施设备以及自己住宅的维护就要由物业负责，房屋质量、绿地、路灯、管道不通、暖气跑水、数字电视没有接入、高层供水水压不足等等，都要找物业，物业“不作为”当然业主不高兴。但是，对于哪些问题应该是物业服务企业负责的，自己的要求是不是在物业服务范围之内还存在着困惑。

　　物业：代人受过很委屈

　　记者在调查中也发现，不少物业也有一肚子委屈，他们觉得：“很多时候我们是代人受过，这也是物业服务企业的无奈。”有些小区存在房屋质量、项目配套不到位、共用设施设备等问题，主要是因为“先天性”原因造成的，同时，也还存在一个保修期限问题。而一些文体设施和活动器材的配备、社区文化活动的组织等是街道与居委会来实施，因为业主们不了解物业的职能，觉得物业“不管”就会不满，又因此拒交物业费，双方产生矛盾和纠纷。

　　专家解惑：哪些问题该找物业

　　对于一个住宅物业小区来讲，在业主大会选聘物业服务企业进行专业化管理后，业主、物业服务企业、房地产开发企业之间对物业的维修、养护责任是如何划分的呢？市国土房管局物业处的专家解释：根据《天津市物业管理条例》第三十三条的规定：“物业在国家规定的保修期限内，由房地产开发企业负责维修。保修期限届满后，自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。”

　　房地产企业：保修期内负责维修

　　对于一个新建住宅物业小区，房地产开发企业应当按照国家规定的保修期限负责维修。根据《建设工程质量管理条例》规定：在正常使用条件下，建设工程的较低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。在此提醒广大业主，建设工程的保修期，应当自竣工验收合格之日起计算。另外根据规定，对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由相关行政主管部门责令整改，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

　　业主：依照合同找物业

　　在保修期限届满后，业主自用的部位、设施、设备，按照规定由自己负责维修、养护。在实行专业化物业管理的住宅小区内，属于业主共用的部位、设施、设备，按照规定应当由物业服务企业负责维修、养护。但是，业主与物业服务企业之间的关系是合同关系，是委托与被委托的关系，具体判定哪些属于物业服务企业维修、养护的范围，还要看合同是如何约定的。从目前来讲，业主与物业服务企业的合同约定一般包括房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理和其他综合管理服务6个方面。

　　按照《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。住宅物业小区内的共用部位、共用设施设备应当属于业主所有。另外，按照《物权法》规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。所以，对于住宅物业小区内共用部位、共用设施设备的维修养护应当由全体业主承担维修、养护费用。

　　物业：应该提供质价相符服务

　　根据国务院《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。因此，作为企业要进一步增强合同意识，要按照合同约定的服务内容、服务标准为业主提供质价相符的服务。为方便企业的维修、养护工作，在此也提醒广大业主，在物业服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应当给予配合。

　　物业共用部位一般包括：房屋全部承重结构（楼盖、梁、柱、内外墙、基础）、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、院墙等；共用设施设备一般包括：小区内道路、户分电表以外的设备和线路，户分水表以外的上下管道和配件，下水道干管、化粪井、雨水管、垃圾道、排气孔道、信报箱、避雷设施、电梯、二次供水设备、监控系统等。

　　职能部门：直接提供相应服务

　　按照国务院《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门，应当直接为业主提供服务，并向较终用户收取有关费用。因此，业主在遇到供水、供电、供气、供热等问题时应当直接找相关专业经营服务部门，而不是去找物业服务企业。

　　经验推荐

　　物业、居委会、业主大会

　　三位一体保证居民舒适生活

　　本市华苑街长华里社区，当年由于开发商、物业服务企业与居民产生矛盾，曾经是垃圾遍地、共用设施损坏、生活环境很差，在居委会的努力下，重新公开招标物业服务企业，并在全市率先推出“三位一体”的社区管理模式，即居委会的工作人员兼任业主委员会的工作，物业服务企业的经理兼任居委会编外副主任，互相通报近期各自要开展的工作，互相支持、互相补台，携起手来为居民们解难题。业主反映的问题，是哪一方的责任就由哪方解决，对不是自己职责的，协调其他主管部门来解决。现在，居民生活在和谐的社区中，同时对物业的工作也很满意，

　　同样，在塘沽区的福州道社区，也是采取了居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的新型社区管理机制，建立了天津市头家社区居委会网站，把居委会办公、社区服务、社区教育、社区文化活动、居民交流、生活指南等等都搬到了网上。在社区居委会的网站上，居民们可以寻找到自己较需要的信息，可以直接把自己的要求和建议向社区管理者反映，居委会起到一个协调的作用，让业主和物业能及时有效地沟通，及时解决疑难问题。

>>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！