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万志兵:浅析房地产资本通货膨胀论
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:万志兵博客 阅读 778 次
在一个房地产泡沫破灭的同时,另一个新的泡沫在世界的另一端酝酿。过去一年,中国房价出现了大幅上涨,似乎出现了泡沫的迹象。为了抑制泡沫的进一步发展,政府出台了一系列的政策来应对。无须过多地论证,可以清楚地知道,中国正在膨胀的房地产泡沫与美元贬值预期有关。因为这是国际资本出入较为便捷的国际性都市。另一方面,缺乏足够弹性的汇率制度,也会加剧这种变化。实行的是挂钩美元的联系汇率制度,而允许汇率在一定的区间内浮动,但两者离浮动汇率都有不小的距离。从人民币持续升值及利率持续下降的走势上,可以看出外围资金流入可能是推动房价上涨的一要原因。
核心观点
当前,中国的住宅市场暂时维持着脆弱的平衡。从需求的角度,政府通过“限贷、限购、限外”的政策,把投资性需求和部分改善型需求排除在许可的购房者队伍之外;另一方面,供应不足的问题同样存在。由于保障房的大举建设,对商品房用地形成了客观的“挤出效应”,在一线及二线城市,新增商品房用地将转为负增长。我预计,“供求双紧缩,房价弱平衡”的局面在2011年将继续维持。
核心假设
通货膨胀趋势仍将持续一段时间,中国将在今年上半年出现持续地收货币的举动,包括加息、提高准备金率等。除非经济出现意料之外的大幅下滑,中国政府不会轻易放松对房地产的调控。“三限”政策2011年前不会退出,而房产税则被作为储备的调控工具。通胀加剧将使得政府持续收货币,可能是未来打破可这个平衡的重要风险因素。用行政措施管制价格,虽然可能在短期内起到一定效果,但也使经济体系出现一些紊乱,囤积居奇的现象会相继出现。较后,政府可能被迫采取持续地货币紧缩行动,才能把通胀压下去。但是,在这过程中,由于贷款难以获取及资金成本的上升,开发商可能要面临一段煎熬,而地产股也会受其影响积弱不振。通货膨胀和资产价格泡沫是一对孪生兄弟。打个比方的话,通货膨胀和资产价格泡沫是一对孪生兄弟,他们共同的母亲是货币过剩。政府通过行政手段暂时把资产价格泡沫这个小弟弟按在了凳子上,但是那头的哥哥——通货膨胀又蠢蠢欲动起来了。于是,我看到,政府近期又试图采用行政手段来压物价。但是我相信,如果不收货币的话,一段时间之后,另一头的资产价格又会再次兴风作浪。
在我看来,通胀和泡沫此起彼伏的现象至少在2011年的上半年还将继续演绎下去。较后,一定会迫使政府采取收货币的方式,来终结这个乱象。2010年下半年的加息和两次上调准备金率应该被视作收紧货币的序曲。
风险因素
通胀警报消除,股市大涨,财富效应再次出现,可能会使房地产市场出现阶段性的反弹。
股票市场出现风格切换,投资者追逐低估值的地产股。社会大众普遍认为,房地产具有保值增值功能,因此可以抵御通胀。但是,我认为,房地产由于价值量大,预期往往会提前实现,而当通胀形势明朗之后,反而会受加息的拖累,在中国则更要受到政策的调控。
结束语启示
通过以上的比较,也许可以产生以下几点启示:头先、房地产泡沫的后果极其严重,中国政府不会也不应任其自行发展下去;其次,过低的利率与过于宽松的货币供应,是形成资产价格泡沫较重要的原因(其他原因几乎可以忽略不计);缺乏弹性的汇率制度,只会给热钱留下投机套利的空间,对抑制资产价格泡沫没有任何好处。因此,从这个角度上看,中国政府应该加速人民币升值并拉高存贷款利率。然而,如此的解读和应对是不够全面的。头先,房地产市场的长期上升趋势不能用投机来解释。过去十多年来,中国的房地产市场处于长期上升通道之中,而投机炒卖一般只针对于短期,显然后者不能用来解释前者。在我看来,货币过剩和土地供应制度才是问题的核心。
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