商品房“特殊”在哪里

　　一个项目分多期开发，较后一期的售价可能比期售价翻一番，有的甚至翻了好几番，这样的项目在西安随便找都能找出一大把。开发商固然要追求利益化，但是对于兼有商品和生活必需品双重性质的房子而言，它有其特殊的一面。

　　业内人士认为，“降价就要退货”现象出现在楼市，跟商品房的“特殊”性有关。高山流水集团营销总监张金鹏分析说，楼市之所以会出现这种情况，主要有三个原因。

　　，房屋价值较高，消费者心理重视程度不一样，和手机或者家电等商品不在一个重量级上。

　　，现在的房子大多是期房，购房者还没使用，而汽车、手机不一样，一经使用，在人们心理上就成“二手货”了，就要折旧。

　　第三，房子的投资价值，去除使用功能，很多人购房其实也是一种投资行为。随着土地资源稀缺和物价的上涨，人们对房屋增值的预期加大，房价下跌，一般购房者都接受不了。

　　投资都要承担风险

　　近几年中国的车价一直在跌，也没见有人退车索赔。或许有人会说，车子是消费品，房子还兼有投资品的性质，要说“跳水”，楼市远远不如股市。从6000多点到2200点，不到一年的时间，不知多少股民深受”腰斩”之苦。如果曾经高价购房的业主可以要求原价“退房”，那么众多被深度套牢的股民是否也可以要求以购入价”退股”呢？

　　经常有人说“股市有风险，入市要谨慎”。其实楼市何尝不是这样？派风地产负责人认为，在特定条件下，特定区域的房屋是能够保值、增值的，但称所有的房屋都具有保值、增值功能的观点是不准确的。因为短期来看，在目前的市场态势下，购购房屋不仅不能保值、增值，反而会因房价的下跌而使资产缩水；长期来看，随着房产市场竞争的加剧、市场供应的加大，房产市场必将回归理性，房价也将会随供求关系的转变而有涨有跌，像前几年那样房产投机可以获取暴利是极不可能的。

　　靠别人不如靠自己

　　退房潮越来越激烈，楼市咋办？雅虎房产论坛有一篇文章说，这段时间，房产界的关键词应该是“救市”了,有人公开向要政策，说再不救就要崩溃了，有的很隐晦，称“不是救市，而是纠偏”，有的吆喝千万不能救市，大有痛打落水狗的意思，不知道是报开发商的私仇还是公怨。文章的作者称，他的想法，还是慎言救市，儿子出了事就搬老子出来，总不是什么好事。

　　市场自然有市场的解决办法，开发商不能指望政府通过减免税费的办法“袒护”自己。有人说，政府向公民提供均等化服务也即对市场交易双方公平对待，是市场精神得以贯彻的前提。在扮演契约双方的守护人和执法者角色的同时，无论是购房者还是开发商，都应该在平等的基础上。

　　其实，关于自救也是有前车之鉴的。眼下美国房价已较2006年第三季度跌去10%以上，很多房子价格低于房贷总额的业主（头付较低，甚至是零头付），纷纷把钥匙交还银行，同样没见被套的业主找开发商闹事、退房。

　　如何办理退房手续

　　房子降价、退房潮在网上被炒得如火如荼,似乎成了近日国内房产行业的流行趋势。据了解，今年截至9月10日，西安解除房屋购卖合同的共有2909户，不过解除理由多是工作调动、经济困难等原因，单纯因为房价下跌而要求退房的“业主联盟”目前还没有出现。

　　这些房子究竟是怎样退的呢？陕西泾渭律师事务所李德军认为，从目前的法律环境来讲，可退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件即合同条款中约定的退房条件，有约定的先从约定，没有约定的可以根据相关法律的规定确定是否可以退房。

　　目前，法院在裁定构成可退房条件的依据，主要是《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。《解释》中规定了几种购房者可以申请退房的情况，即一房两卖；设定抵押不予告知；房屋属于拆迁安置房未予告知；不具备销售 (预售)许可证。另外，如果房屋存在主体结构质量问题，严重影响使用安全的情况也可以退房。还有一种情况就是逾期交房，在开发商没有如期交房的情况下，购房者可以向开发商发出催告，催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。

　　据了解，和逾期交房相比，收房前尤其是在按揭贷款还未办下来前，退房相对要容易一些。购房人向开发商发出退房请求，并填写《西安市商品房购卖合同备案注销申请表》，经购卖双方及贷款银行签字盖章后，提交主管部门，15日内办理终止合同的全部手续，开发商将购房款返还给购房人。本组稿件由本报记者 陈璇 采写

　　相关链接

　　大多数网友呼吁遵守契约

　　楼市遭遇“退房门”的消息一出，也在广大网友中掀起一番激烈的讨论。半数以上的网友表示，对这种因房价下降要求退房的现象能理解，但不支持。

　　网友小糊涂仙说：当初是18000元/平方米左右的房子，不到一年房价就缩水近30％，这样的落差确实很大。因此，我能够理解这些业主的心情。不过，我并不赞成他们“退房”的要求，更不支持他们的“胡闹”行为。

　　一位李姓网友说：购过房的人可能都注意到了，《商品房购卖合同》说明里的条就是签约之前，购受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。第三条，为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。

　　李网友认为，法国卢梭所著的《社会契约论》是契约社会论的主要代表。按照契约社会论的基本观点：政府的职能就是确保社会所有契约能够被有效履行，确保各契约方的合作，而自然人的各种活动都必须接受各种契约框架的规范（法律、道德、规章制度、行为规范实际上都属于契约的一种形式），要遵守一定的游戏规则。

　　既然我们和开发商签了购房合同，大家就应该遵守，开发商不履行合同，我们可以找他，也可以用法律武器来保护自己的权益，但不能因为房价下降，就以这种在合同里面找不到的理由为依据，要求开发商退房或补差价。

　　也有网友说，如果退房这种明显的违约行为能够大范围地发生，说明当下社会诚信与契约精神的缺乏。

　　小贴士

　　十种情况可退房

　　当然，购房者并不是没有向开发商提出退房的权利，目前按相关法规，在以下10种情况下，购房者可以把房退掉，讨回房款并索赔相应的损失。

　　，延迟交房；，开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效；第三，开发商擅自变更设计；第四，拿不到产权证；第五，无法得到贷款；第六，房屋面积误差超过3%；第七，房屋质量不合格；第八，商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，购受人有权退房；第九，因质量严重影响房屋使用；第十，开发商把房子抵押。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！