房款安全放在头位

　　头先，房款安全放在头位，以资金监管保交易平安。去年11 月，深圳中天置业总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑成为去年房地产行业影响较恶劣的违规事件，该起事件敲响了房产中介行业警钟。在二手房交易的过程当中，从签订购卖合同，到房屋交易过户，一般需要一至三个月的时间，房屋交易不可能像一般普通商品一样实行“银货两讫”，无法做到“产权证与房款”的即时交割，在这期间，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。因此，在2009 年，房款的安全仍然应该放在头位，目前保障资金完全安全的只有两种模式：资金监管、银行资金托管，购房者应该尽量选择这两种方式，保障房款的安全。

　　所谓资金监管，是指由资金保证机构与房屋交易双方签订简称资金监管协议，由资金保证机构代收购方应付交易资金，并在完成产权登记后，按照约定，向卖方支付应得交易资金的行为。从而保障了购卖双方的交易资金安全，维护了购卖双方的权益。

　　房龄问题很重要

　　卞总提醒消费者，从紧货币政策下不宜购购房龄过长的老房，避免贷款成数低。去年出台的二套房贷政策不仅打击了投资者，而且也提高了升级置业者的贷款门槛。而且去年年末的经济工作会议已经奠定了今年货币政策从紧的基调。银行对于贷款的审批将更为严格，比如收入证明、信用记录、公司、学历等方面的审查，同时对房屋本身的房龄也有更高的要求。不过，对于许多支付能力有限的购房者而言，银行贷款依然是完成置业的主要途径。除了自身的收入证明、信用记录等属于自控因素外，房屋的房龄也成为决定贷款成数的重要因素。目前除了工行、中行等大银行可以办理房龄在30 年以内的房屋贷款，一般银行只能办理房龄在20—25 年内的贷款。同时，房龄越长，贷款成数越低。因此，部分需要借助银行贷款的购房者，较好选择房龄比较新的房产，以提高贷款成数。

　　卞总说，投资型物业出售意愿强烈，房龄在2-3 年内的议价空间较大。当前市场处于调整期，部分客户持币观望，成为一个不争的事实，那么聪明的购房者应该如何把握这个时机呢？“卞总认为，出售房产的业主主要分自有型和投资投机型这两种，对于自有型业主而言，持有房产时间一般都比较长，在目前市场调整期内，这类业主一般不会急于出售，对于售价的心理预期往往比较高，因此砍价的空间并不大；而投资投机类的业主则不同，不仅面临着政策趋紧、利息增加等风险，而且由于近两年房价快速上涨，也获得了一定的收益，其出售的意愿比较强烈，特别是近两年进入房产市场的投资者，通过房产转售获得利益的投资者比较普遍，因此更希望尽早出售，购房者不妨利用这一点尽量压价，在博弈中取得一个理想的价位。

（编辑：yangmin）

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