评估大行动

　　2月17日15时整，记者与李先生在洛卡小镇正门集合。洛卡小镇采用地中海岸西班牙建筑风格，将4层半、5层的花园洋房、2层半的联排别墅隐秘在树林深处错落排布，整个小区洋溢着平和、静谧的欧洲小镇风情。

　　李先生的房子是洛卡小镇1期13号楼，位于整个楼盘的 位置，毗邻贯穿小区的湖泊，入口处即有通往湖的桥梁，曲径通幽。这里的保安很负责，物业费1.4元/平方米/月。

　　我们要评估的房子在5楼，顶层，一梯两户，95.6平方米的两室户型，卧室、客厅的方正对比厨房、卫生间的长方，彰显建筑的匠心独具。这套房子的整体户型设计非常规整，南北通透，3.5米的层高，感觉舒适。房子的优势在于双露台，一阴一阳，业主拥有更多的改造空间。

　　正门约35平方米的长方形客厅，与阳面的露台相连，不仅如此，客厅在阴面还有一扇窗户，保证了很好的空气流通。厨房位于客厅的尽头，约8平方米，与阴面露台相连，李先生在露台安置了阳伞和休闲椅，形成了饭后小憩的独立空间。两间卧室和卫生间位于客厅左手边的内侧，动静分区。两间卧室南北通透，主卧约16平方米，位于金角，明窗，保证阳光充足照射，紫外线可杀灭房间里的各种细菌，保证主人的身体健康，次卧约12平方米。卫生间约7平方米，干湿分离。李先生告诉记者：“洛卡小镇的环境非常安静，空气清新，无论是居住还是从事创意性工作都非常适合。”

　　简单介绍

　　楼层：5（5层到顶） 产权：私产 户型：两室 朝向：南北 面积：95.6平方米（建筑面积） 房龄：2年

　　区域优势：洛卡小镇地理位置优越，东侧为天津迎宾大道友谊路的延长线，20时辰即可抵达市区域，距友谊路金融区仅6公里，距市地段在10公里之内。

　　交通：**5号线(规划)、公交838、705、826路直达洛卡小镇站

　　医疗：梅江医院、二附属

　　教育：梅江幼儿园、水晶小学、大寺小学、翔宇中学、蒙特利双语幼儿园等。

　　商业：梅江新海湾商业街、蓝水假期（查看地图）商业街、华厦津典（查看地图）商业街、第六田园（查看地图）商业街，以上商业街区内银行、餐饮、医疗、超市、快餐店、邮局等遍布。

　　其他：梅江公园

　　房屋出售价格:95万元

　　具体介绍

　　折旧率：-2%×2

　　户型：不计分

　　楼层：-10%

　　朝向：不计分

　　周边环境：商业配套+10%；教育配套+15%；医疗配套+5%；周围无加油站等+5%；公交路线繁华+5%；

　　面积：不计分

　　物业管理：不计分

　　天井：不计分

　　私产：+5%

　　根据目前该区域的成交均价为8500元/平方米，所以8500+8500×（-2%×2-10%+10%+15%+5%+5%+5%+5%）=11135元/平方米，该套房子的建筑面积为95.6平方米，该套小砖楼出房率较高，约为90%，因而该套房子使用面积为86.04平方米，那么该房子的总房款应为：11135×86.04≈96万元

　　房屋预计出租收益:

　　按照中原地产提供的该地区房屋出租的基准价计算，月租金可达4500元。

　　我们计算房屋出租收益率：李先生洛卡小镇的租金收益＝4500×12＝5.4万元；年租金收益率＝5.4万元÷95万元≈5.68﹪（其中未包括每年出租的空置期）。

　　记者手记

　　洛卡小镇位于大梅江区域，远离都市的喧嚣又不失快节奏生活的便捷。李先生的洛卡小镇1期属于洋(于洋博客,于洋新闻,于洋说吧)房，周围没有高层阻挡，采光充足。房子的优势在于双露台的，可以改造为植物园、烧烤餐吧、天文台等时尚休闲空间。客厅与卧室的设计，保有了很好的私密性，动静分区得宜。梅江地区即将建设**五号线，还有一定的升值空间，适合具有一定经济实力的有车一族进行改善性住房置业。

　　帮您评估

　　本着“全心全意为天津人民服务”的宗旨，本刊特推出“二手房评估”栏目，综合考虑天津二手房的房龄、地理位置、综合配套服务等因素，对房子进行综合评比、分析，通过科学的评分方式，为您的抉择提供参考。如果您还在为购哪套房子犹豫不决，如果您想知道您的房子究竟能卖多少钱，请赶快联系我们！

　　读者资料洛卡小镇的两室价格

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