据刘玉录介绍，一般房地产开发成本包括五大类：土地费用、建安费用、政府税费、配套费用以及其他费用成本。为便于理解，刘博士将其简化成土地费用、建安费用（包括大配套费和其他费用）、政府税费三大类，对全市目前商品住宅开发平均成本构成情况作了分析。

　　土地成本：占总成本30%以上

　　刘玉录介绍，地段决定价值，不同的地段，成本差异较大，售价差异也较大。即使在同一地段，由于拿地时间不同，发展程度不一，配套有区别，土地成本也不一样，售价自然也不尽相同。在开发商操作的地产项目中，如果早期通过协议拿地的地块，土地成本只占10%至20%，也就是每平方米几百块钱到1000多元，但是后期土地招拍挂方式的拍卖用地，地价成本要占30%以上。近两三年来本市楼面地价明显上升，从每平方米2000元飙升至4000多元甚至更高。

　　建安成本：多在2000至3000元

　　建安费是成本中的一部分，是指房屋建造过程中所发生的土建项目、土方、材料、人工、项目内配套设施等费用，包括装修、园林等项目。刘玉录介绍，目前本市商品住宅开发项目，建安成本多在每平方米2000至3000元，这个费用相对固定可控。

　　税费成本：占总销售收入一成多

　　房地产开发的税费近十项，其中营业税、企业所得税以及土地增值税占了主要部分。房地产企业还要交纳市政公共设施费用，包含基础设施和公共配套设施建设费等。综合起来，一般税费要占项目总销售收入的一成多。

　　刘玉录表示，以上这些成本中，建安成本是地产商基本可控的，同一个开发商，在不同城市进行项目运作时，差别不会太大。但是土地、地方公共配套费等成本，开发商控制的主动性不大，不同城市不同区域的差别会很大。

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