个人观点是倡导不购房者陷入了一个误区：就是以现行的楼市做参考，都想以抄底价购房，而缺乏深层次的分析。

　　一、房价的涨跌，不是单一的货币行为

　　◎经济环境：

　　经济环境决定房价！房价疯涨是从06年底开始的。疯涨的主要原因之一是经济环境大好。公务员和军人加薪是房价上涨的前因，随后股市一路上扬，大家资产大幅升值。于是大家对住的要求开始提高：初次置业提前，二次换房加速。销售报表上成交量明显上涨，导致了开发商见利起心涨价。而具有中国特色的“购涨不购跌”的消费心里，产生了疯狂的购购行为，提前透支了市场，也推波助澜的间接促进了房价飞速上升。疯涨的主要原因之二是通货膨胀。土地价格水涨船高，屡屡拍出地王，有些楼面价都高达六、七千；同时建安成本、劳动力成本、财务费用等所有成本也大幅上涨。在这波房价疯涨的背后，有主动的因素，也有被动的。

　　而去年随着股市一路下跌，钱被套牢，资产缩水，降低了购房的积极诱因。而且，全球性的金融危机，加剧了购购力下降。

　　较关键的是，推动房价上涨的另一只黑手——炒房团，因为经济环境不好而几乎销声匿迹。购房的需求降低，开发商资金压力增大，也是导致降价的主要因素。

　　◎成本构成和利润期望值：

　　房价的简单公式：成本+利润期望值。先说成本构成，房产的成本构成主要由土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税等9个部分组成。而前三者是主要的。单从土地成本来讲，在房价疯涨后，土地价格几乎是翻翻涨，且屡屡拍出天价地，这也是导致价格上扬的一个主因。房价降，头先地价得降！但这几乎是不可能的事情！其深层原因，是大城市的地块及其缺乏，物以稀为贵；而小城市经过一轮轮的“新区”造城运动和其他财政资金的需求，大量的资金缺口，需要完全支柱行业——房地产的支持。房价略微下降后，政府会控制土地放量来刺激市场，而不是采用降价的手段。

　　建安造价在全国范围的差异性较小，但取决于钢筋、水泥等市场价格。当通货膨胀基本上抑制后，基本上停留在现有行业的价格上下微微波动。而配套设施的成本区间非常大，取决于你购什么档次的小区。

　　如果说经济环境是决定房价的标，那开发商的利润期望值，是决定房价的本。在房价正常轨道没有疯涨前，像万科、富力等全国性大鳄毛利基本在30%，纯利20%以下；曾经的顺驰帝国财务报表纯利才为9.8%；而疯涨后的利润期望值就不得而知了！房价要降得空间，理性的角度只是开发商的利润值。

　　◎开发商资金链：

　　开发商的资金链，是决定开发商利润期望值的坐标。去年的降价波主要还是开发商资金链出问题。但今年经过年初到现在的销售小阳春，基本上可以稳定。温饱思淫欲！开发商图谋涨价是有底气的！

　　◎房地产的产业链：

　　房地产的产业链太多了。房价的涨跌，一部分也取决于产业链的价格。

　　◎政策面：

　　作为中国ZF的十大支柱产业之一，地方ZF的完全支柱产业。房地产的行业重要性不言而喻。房价高，ZF调控：2004年4.27到8.31文件开始，通过多轮调控，房价终于下跌；楼市低迷，ZF扶持。ZF较希望看见的局面是房价及销量稳定上涨，而不是大涨大跌！

　　以上是决定房价涨跌的5个方面。房价涨跌，牵涉面太多太广，消费者应该理智看待！在经历去年一年的低迷后，5月后不大可能出现大的浮动。但从各方面分析，小涨的可能性会更大些。

　　二、房价没有抄底价，只有购房公式

　　房价作为特殊商品，他是没有抄底价的。所谓的抄底价，也是一个价格区间！现在是否购房，媒体的和观点和评论只能是参考，更多的要取决于自己的经济实力和需求。而不要盲目跟风！

　　如果必须购房，但犹豫不决。建议你可以参考这个购房公式。

　　现在正常的房价=06年8月份的房价×20%（07年正常涨幅）×20%（08年正常涨幅）×10%（09年半年涨幅）

　　备注：①品牌开发商加10%，加50%，偏远地段减50%；②三、四线城市涨幅减半！地段减半。

　　现在的楼市比较混乱，不具备参考价值，大家应该理性分析其深层次原因，来判断购房是否正当时！

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