本周已是节后第三周，我们却发现楼市的成交迅速回升。以下是由“中金公司”提供的一些数据，统计时间是节后周（即4月12日至18日）：（1）环渤海地区：该地区节后成交量迅速回升，北京环比上升了4.19%，回到节前水平；而青岛环比大幅上升了67.32%，远远高于节前水平；天津环比上升10.5%；济南成交量未回复到节前水平。（2）长三角地区：整个地区成交量均为环比上升，全部回到节前水平，大部分达到阶段性高点。（3）珠三角地区：深圳环比上升2.63%；东莞2.63%上升11.3%；但广州环比大幅下降28.73%；中山一手房备案及抵押宗数三、四月突破万宗，达到阶段性高点。

　　综观上述数据，可以看到三个地区的成交量普遍已超过07年平均值，相当部分城市已接近07年峰值，少部分地区环比仍然回落。4月份头两周上述板块成交量达到08年周期212%、达到07年周期131%。在成交户型数据中，目前09年住宅市场“成交主力“是中小户型和中价房屋。而房价方面，由于近期成交量大幅回升，开发商正在逐步减少优惠，而高端楼盘推盘量加大，成交开始活跃，部分城市楼价开始平稳下来，甚至略有回升。由于08年开工面积、土地供应量大幅减少，估计09供求关系相对08年要改善很多。

　　另一方面，09年季度至今成交量环比大幅度反弹“回升”，同时上述三大板块3月成交量普遍超过近年较高年份（包括07年）的平均水平。但季度持续性大幅回升可能性未确定，要保持这样高速回升估计不太可能，上升速度或许在季度开始趋于平稳，势头不变。目前成交量中刚性需求比以前要大（相对07、08年），在及地区、地方政策刺激下和发展商的推盘活动的双重正向作用下，三大板块销售量回升明显，购购主力正如08年底本专栏所述，为中小户型，而且偏向于中低端消费。这种“刚性需求”也有其特点：属于刚性和改善性需要，对于房价的敏感性相对是较高。但同时，由于成交量大幅回升，部分楼盘和二手房业主开始收回部分或全部优惠，甚至开始提价推盘，楼价在季度稍有回升。由于目前“主力”对价格敏感性较高，价格回升对“主力”会有一定负面作用，因此可以预期季度是一个“主力”价格敏感度与“购涨不购跌”的消费习惯的博弈，应该是一个反复震荡去寻求新平衡点的阶段。预计在这个博弈过程中，初、中段时期成交量会反复放大与收缩，但鉴于房地产行业宏观环境已大有改善，、地方政府都一再不断“加力推动”，资金面开始宽松，目前已经出现了通胀潜在预期，三大板块楼市在第四季度可能出现真正较为全面、全局性复苏。

　　另外，我们在“谈房论市”时候，由于现在处于一个“资讯风暴”的年代，排山倒海的资讯、评论、讲法充满各个媒体，有各种各样不同方向甚至相互矛盾的表述及数据，让我们无所适从。其实，在本专栏一直强调房地产市场不断分化，而且程度不断加剧，市场地区性差异十分巨大。由于我们地处珠三角，我们讲述的主要是围绕珠三角地区，尤其中山。由于全国楼市目前只有三大板块真正开始进入复苏时期，其余地区环境却仍然每况愈下，由此，可能仍造成我们的理解上误差：以为珠三角、中山还是下行通道，还有更好的“拣平货”时机。其实较好的“购入契机”往往出现在市场真正无人问津、众人看淡之时，结合珠三角本轮市场行情应该在08年7至10月这个区间，随着珠三角市场回稳，这个“拣平货”时期已经一瞬而过，马上进入新一轮市场博弈阶段，如市场环境正如温总理所言正在慢慢回稳，应该在09年底到2010年初开始全面转好，加上中山的题材集中，在2010年初全面兑现，届时，应该有一个相对珠三角其他地区要更好的市场表现。如果有人仍要坚持去选择较佳“拣平货”时机，那在下一个经济周期会再现。

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