崛起中的越南经济

在未到达越南之前，我对越南的了解还停留在中越战争的那个年代，那场交恶之后，使得大部分的中国人对这个国家的好感急剧下降，30年来，少有人主动去了解这个兄弟社会主义国家的状况，相反，却总有一些他们经常骚扰南中国海的消息，以及感觉中的体制僵化、经济落后和生活贫穷。总之，印象中的越南就如同阿尔巴尼亚一样是一个至少目前经济上还不太成功的社会主义国家。

我们是夜晚到达的胡志明市机场，这个所谓越南的机场比青岛的旧机场还要小，以至于返程乘坐越南航空破旧的737飞机都让人感觉不放心。机场是一个国家经济发展水平较直接的窗口，这样的机场当然很难让人对越南的经济产生更美好的联想。惟一让人感觉亲切的是，那些穿着像20世纪80年代中国军服的武警战士和他们并不太流利的英语。

出了机场，我们随导游乘车驶往市区，夜晚的胡志明市灯火逐渐繁华，虽然街道两旁鲜见高大的建筑，但街上壮观的摩托车洪流让人感觉这个城市的生气开始扑面而来，这是一幅20世纪90年代中国许多大城市曾经经历过的画面。忙碌的人群和街道两旁生意繁忙的店铺逐渐让我们对越南这个国家开始有了一种新的期待。700万人口的胡志明市，在法国人统治的100年间曾经是中南半岛的一颗明珠，100年之后，她是否还将继续散发当年越南人引以为豪的魅力？

越到市，对胡志明市的感觉就越发生了变化。高楼逐渐变得多了，一些大型的境外品牌广告牌不断从眼前闪过，到了郡的时候，还赫然看到美国花旗银行的巨大招牌，看来在这个南亚的社会主义国家，初显繁华的都市正在展现她的经济活力。

下榻的Sofitel Hotel是一家四的酒店，位于胡志明市市，这个区域是胡志明市的CBD区，各种购物、酒店、高端餐厅与酒吧鳞次栉比。Sofitel Hotel在胡志明市颇有名气，进入酒店后感觉豪华而舒适，与国内的酒店并无二致，当然价格也不是十分便宜，标准房在100多美元。听导游说，在胡志明市这样的酒店有数十家，而且包括Hilton、香格里拉这样的酒店。

导游介绍说，越南学习中国，从1986年开始改革开放，近年经济发展非常迅速，年平均GDP增长在8％左右，境外投资也日益增多，2005年光胡志明市累计外来投资已达50亿美元，人民生活水平得到很大提高，标志之一就是大街上快赶上本市人口数量的摩托车。据说，在胡志明市许多家庭都有超过2辆以上的摩托车。

胡志明市的一派繁华景象告诉我，越南人民当前的生活是忙碌而幸福的，他们正在经历我们曾经经历过的那段较激动人心的改革开放高潮期。而在30多年前，越南人民又是不幸的，基本上都处于战乱期，单单20世纪30年代到70年代，就经过了三次大型战争，尤其是越美战争，使整个国家体无完肤，大部分的城市成为废墟，20％以上的年轻男子丧生于这场战争中，以至于到今天为止，越南的中青年人性别比例还严重失调。

越南人民也是幸运的，尽管有8千万的人口，面积也只有山东省那么大，但由于地处热带，自然资源十分丰富，淡水丰沛，各种经济作物、农产品生长旺盛，除了水灾，这里的人们很少经历像中国西北地区那样的经常性旱灾，所以，就算在经济较困难的年代，越南人民的温饱也不成问题。同样是这个原因，越南改革开放以后，依托其资源优势，经济发展的速度也引人瞩目。

刚刚起步的地产开发

参会期间由于日程紧凑，我并未就越南房地产市场及政策做十分系统的研究，主要是通过对越南目前的南西贡开发区的参观考察侧面了解了越南的房地产市场。

直观地从胡志明市老市区街道两侧很难看到成片规划的居住区，这与越南当前的土地政策和住房政策有很大关系。目前，越南的大部分公务员和企业人员依然处于类似中国福利分房的体制下，人均居住面积十分有限，大约10余平方米，相当于中国大城市20世纪90年代初的水平。

在越南，大部分私人盖房都是自己申请购购土地，然后自己组织设计建造，所以，在越南老市区，少有规模化的社区建设，整个城市市容比较凌乱。好在越南政府还有一些大的控制性规划，商业区、行政区和办公区有所划分，且交通规划尚能说得过去。我们沿街见到几个房地产开发公司正在建设的项目，大体只有1~2个楼座，建筑面积不超过5000平方米，这与中国的房地产开发现状差距很大，中国的地产商如果到胡志明市来，一定很快就能成为大地产商，因为超过10万平方米的项目是普通越南人难以想象的。

老市区的越南人自盖房很有特色，房子基本都是长条型，两到三层，进深很大，目测能超过15米，但面宽极窄，估计只有一间房的宽度，大部分门前都有个架空的走廊。

越南的传统住宅采用这种结构，可能与当地的日照气候有很大关系。因为越南地处热带，阳光和雨水都比较厉害，所以他们的房子会尽量减少太阳光的照射面积，于是就采用大进深小面宽的方式，同时还有遮阳防雨的走廊。因为房屋结构大致差不多，所以越南人在房屋色彩上做了不少文章，许多房子都刷上了色彩艳丽的涂料，各家有各家的特色，远看非常漂亮，为拥挤的街道增加了不少生气。当然，有些富人家的房子打破了窄长型的模式，很有现代感，甚至还有些做得十分欧化，更有些临街的别墅，大都3~4层，大面宽，同样色彩亮丽，很是气派。

胡志明市区的高层住宅极少，因此土地就变得稀缺，只有拆了旧的才能盖新的，所以目前大部分正在施工的住宅周边都是一些旧楼，很难见到现在中国各大城市兴起的造城运动。

为鼓励外商投资房地产，越南政府出台了相关优惠政策，规定凡投资用于出售和出租商品住宅区项目的外国投资者均可享受税费优惠：关于地租，外国投资者在租地期间可减免用于建设商品住宅区所占地的租费；对于外国投资者需交纳租费的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同签订之日起，可免3年租费；对于缓建或暂缓运作项目，外国投资者可在缓建或暂缓运作期间减免50%的租费。关于所得税，根据项目所在地区不同，外国投资者享受不同税收优惠，即：在特别贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为10%；在贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为15%；在其他地区投资的商品住宅项目所得税率为20%。

富美兴南西贡开发区：

胡志明市的新城建设样本

作为胡志明市的城市开发项目——南西贡开发区坐落于胡志明市第七郡，距离商业郡仅4公里。1994年12月28日当地市政府公开表示南西贡区将和当时的市区平行发展，1998年更是把南西贡区的开发建设纳入到当时的城市总体规划中，强调南西贡将成为胡志明市的经济、商业与服务。

于是，越南的开发商富美兴联营公司接手了这一项目，成为南西贡开发区基础建设的提供者。这一项目规模庞大，总计3000公顷，目前正在进行开发的也有1000多公顷，这样巨大的项目在中国也很少见。

富美兴联营公司成立于1993年。因台商贸易开发关联企业有开发胡志明市新顺加工区的成功经验，而获得越南政府的大力肯定与支持，由当地市政府代表新顺工业推广公司和其共同投资成立了富美兴，致力于南西贡开发区的规划与建设。

以新顺出口加工区为例。贸易接手此项目时正是越南开始改革开放之后，大约300公顷的土地由越南政府无偿或低价提供，贸易负责规划、基础设施的建设（道路、自来水、电厂、污水处理等）、配套（商业、学校、医院、仓储、宿舍、消防乃至银行等）以及招商，其中工业区为195公顷。现在这个加工区已成为胡志明市较成功的开发区，共有10个国家的109家企业进驻，总投资额为8.2亿美元，年出口额18亿美元，就业人口5万余人。

这种类似中国开发区的开发模式在运营手法上和中国有所不同，土地在一级开发时就直接交给了企业，而且是个外资企业。这样虽然将相当一部分土地增值利益交给了企业，但对于政府而言，提高了开发效率，降低了成本，一定程度上也避免了腐败。

富美兴南西贡开发区主要是以居住和商务为主的新城开发，贸易同样具有一级土地开发商的职能。这种操作模式很值得我们去研究，它属于一种战略开发，开发商要在一个较恰当的时机切入，比如贸易10多年前就介入了此地块，做了大量的前期规划、准备和配套投入工作。这对于中国国内的大部分地产商而言，显然还不具备这种意识、能力以及条件，相比之下，我国香港、台湾和新加坡的投资商在这一点上就做得较好，他们对于海外业务有比较清晰的战略，操作模式也非常成熟。

现在，富美兴南西贡开发区已初显成果，住宅开发已完成数百万平方米，包括现代建筑风格的高层公寓、联排别墅和独立别墅等，建筑形态和国内已无区别，环境营造也很到位。开发区还建起了多个中学、大学，医院也是与法国一家的医疗机构合作，其他商业配套也相当完善，办公商务区也有了雏形，整个富美兴南西贡开发区已成为未来胡志明市区域发展的样本，胡志明市正在发力向着一个国际化的现代都市发展。

据贸易的陈总说，富美兴开发区的居住者大多是越南有钱的私人业主，还有一部分是外国人。新区的公寓房价格现在已到了每平方米800~1000美元，一套房屋至少需要5万~6万美元，而独栋别墅则需要30万~50万美元，这个房价已经赶上了青岛，这一点超出了我们的预期。毕竟在胡志明市，年人均收入还只有1800美元，能够支撑这样高的房价让我们有些意外。

开发区也在进行土地出售，靠近老市区的区域土地目前售价约为700~800美元/平方米，价格已赶上了青岛市市的土地价格。这个价格让我们这些地产商都有些望而生畏，不得不对越南的地产市场进行重新审视。这也使我们愈加佩服我们华人同胞们的战略眼光，他们进入越南市场就像10多年前进入中国内地市场一样，前期经过漫长的等待和准备，才换来今天巨大的收益，这种长

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