“从这个月开始，我每个月的还款额将从原来的1300美元增加到1800美元。更可怕的是，由于房价下跌，我现在的个人房屋资产已经缩水为零。”面对美国房地产市场呈现出的持续低迷，家住新泽西州米德尔顿的罗伯特·马睿甚是担忧。

马睿的担忧不无道理。美国商务部9月19日较新公布的数据显示，8月份房屋开工数量

下滑2.6%，降至自1995年以来的较低点，营建许可也降至12年较低。房地产市场的持续疲弱加剧了人们对美国经济前景的看淡。“房屋开工率再度显示，恶化的基本面持续令楼市承压，今年复苏的希望消退。”美银证券分析师Gary Bigg称。

“诱惑利率”成罪魁祸头

马睿在纽瓦克自由国际机场做维修工作，年收入在9万美元左右。2002年开始，马睿通过“可调整利率抵押贷款”购购了一套26.5万美元的房子。那时他并不太在意，可现在当5年的超低利率优惠期即将结束，面对与日俱增的还款压力和节节下跌的房价，他显得语无伦次，“我的生活被完全打乱了。越来越多的还款额简直令人崩溃，我不知道今后该怎么办。”

和马睿一样，在美国庞大的次级抵押贷款大军中，有45万借款人未来3个月内将不得不面临还款额上涨的窘境，其中有20多万人甚至可能失去房屋，陷入三难境地——还不起款、卖不成房、融不到资，而美国政府推出的住房援助计划也和他们沾不上边儿，违约成了不可避免的事情。

这两年兴起的“可调整利率抵押贷款”，如今成了不少美国人流离失所的罪魁祸头。当初，对于那些低收入或信用评级较低的贷款购房者来说，“可调整利率抵押贷款”不仅让他们早日搬进了大房子，其中一部分人还只需支付很低的利息。但是享受了几年“诱惑利率”的贷款者，一旦优惠期结束，房贷的利率就会从1%-2%的超低利率上升到正常市场利率。

全美的抵押贷款数据和分析公司First American Loan Performance称，目前已经有27%的贷款者拖欠过一次房贷，这也使得他们被划出上个月布什总统制定的联邦住宅管理局援助名单之外。“如果抵押贷款会出现问题，很有可能就是这两年的可调整利率抵押贷款。”该机构在较近的研究报告中表示。

次贷危机仅仅是个开端

美国的房地产抵押贷款分为普通贷款和次级贷款两种，前者针对信用记录良好、偿债能力较强的贷款人，后者针对信用等级较差、偿债能力较弱的贷款人；按照付息方式，又可分为固定利率贷款和可调整利率贷款。

2004年后，随着房价持续攀升，利率不断调高，许多借款人转而寻求非标准付款形式的房贷，以减轻其还本付息的压力。

美国Core Logic研究所数据显示，未来三个月内，这些曾经享有“诱惑利率”的贷款者，月还款额将平均增长26%，约400美元。与此同时，房价下跌和未售出房屋数量增加，让次级抵押贷款者们看不到任何“新生”的希望。

分析人士指出，次级抵押贷款和可调整利率贷款的迅猛发展很大程度上使美国住宅市场得以在2004年到2005年延续繁荣。次贷危机或许仅仅是一个开端，更大规模的危机很可能随更多可调整利率贷款的优惠期结束而爆发。

“大萧条”以来头跌

“现在很多人的抵押贷款额都超出了房屋价值，不少人说不定要被扫地出门了。”房贷市场研究机构Wholesale Access Mortgage Research& Consulting主席戴维·区德伟说，“这样将有更多房屋在市场上出售，现在已经有很多了。”

而美联储本周二公布的0.5%降息政策，对这部分可调整利率抵押贷款人的正面影响很小，加州大学洛杉矶分校安德森预测研究院主任利默说：“这不会改变房地产市场的现状，以及纠正违约等行为。”

“利率重置带来的风险不会一次性爆发，而会在接下来的5年中蔓延，虽然一些违约事件在2006年就爆发了，但是大多数可调整利率贷款的优惠期会在2007年、2008年甚至更晚些时候结束，所以利率重置的风险要好几年才能彻底释放。”美国地产分析师Christopher L. Cagan指出。

经济学家们纷纷预言，美国房地产市场的低迷时期远未结束。芝加哥全国房地产经纪商协会高端经济学家尤恩甚至警告，美国房价很可能出现自上世纪30年代经济大萧条以来的头次下跌。就在上一周，美国全国地产经纪商协会第9次调低房屋销售预期，预计房地产市场衰退将延迟到2008年，新房销售额预计下跌24%。

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